マンション売却の一つの要素は、相場価格はいくらなのかという疑問でしょう。
相場価格を考える上での、重要な要素は、築年数です。
不動産会社がマンションの査定をする際に、査定の重要な要素としても、「築年数」は欠かせません。
現実のマンション売買の場面では、さらにマーケットが関係しますが、その基礎となる価格の計算には、築年数から算出するのです。
マンション売却の相場価格｜築年数が基本の目安
マンションの売却の相場を考える時に、目安となるのは、築年数です。
今から、5年後・10年後に自分のマンションがいくらで売却できるのかは、神様にしかわからないです。
マーケットによって、価格が増減する可能性もあります。
しかし、ある程度基本となる目安を知る方法としては、築年数から計算する目安は知っておいて、損はありません。
マンション売却の相場を築年数から考える
原則的なマンション売却の相場価格は、築年数から考えます。
参照するのは、減価償却の耐用年数です。
減価償却とは、税法での計算に用いる目安です。
マンションの場合、住宅として使用している建物の場合、減価償却資産の耐用年数は47年です。
耐用年数とは、寿命ではないことに注意してください。
税法で考える場合の、建物の価値が償却していくときの年数の目安です。
築年数が47年経過した時に、新築時価格の10％が残っているとして、計算します。
つまりマンション価格の90％が47年で、少しずつ減っていくと考えます。
マンション売却の相場価格｜築10年と築20年の場合
前述の通り、マンション価格の90％が47年かかって、減衰していくと考えます。
実際には、マンション価格には、土地価格も含んでいますので、土地と建物を分離して考える方法もありますが、土地価格と建物価格は、マンションごとに割合が異なります。
そのため、相場の目安としては、価格90％が47年で低減していくと、考えるのが、一般的です。
例えば、築10年のマンションを例に参考計算をすると、次の通りになります。
マンション価格の90％が47年で、低減するので、1年あたりの減衰率は、1.91％ずつ低減すると考えます。
仮に、新築時に4000万円だったマンションが、築10年になった時には、新築時価格の19.1％低減したと考えますので、10年後の目安としては、新築時価格の約80％と考えますので、3200万円となります。
同様に、築20年の場合は、38.2％低減していますので、20年後の価格は、約2400万円という計算になります。
以上は、あくまでの査定の基礎となる数字です。
実際のマンション売却査定では、売却時点の周辺に、競合となるマンションが販売されているのか、いないのか、がポイントとなり、販売数が例年と比べて少なければ、相場価格は上がる可能性があります。
逆に、同時期に売り出されている競合マンションが、多ければ、前述の目安となる価格を下回る価格でなければ、購入検討者からの問い合わせ等の反応はなくなります。
加えて、世の中の全体市況が、停滞しているのか・活況しているのかも、相場価格に大きく影響します。
マンション売却の相場｜東京・大阪・福岡・札幌
前述した通り、築年数から、マンション売却の価格の目安＝相場価格を知ることはできます。
しかし、現実には、マーケットが強く影響します。
東京や大阪、あるいは福岡や札幌といった、日本全国の地域には、地域のマーケットがあります。
いわゆる市況という言葉で表現する場合、日本全国に共通する社会情勢が影響します。
社会情勢は、あくまでも外的な要素であり、現実のマンションの売却相場には影響はありますが、さほど強くはありません。
やはり、東京や大阪、あるいは福岡や札幌というように、限定したエリアでのマーケットが、マンション売却の相場価格に強く影響します。
基本的には、各地域の中での需要と供給のバランスで、マンション売却の価格は決まっていきます。
いくら地域で1番の人気立地であったとしても、そのとき同じタイミングで売り出されているマンションが10戸あり、年間需要（買う人の数）が5件だとすれば、需要の2倍の供給があることになり、ヘタをすると、それまでの相場価格では、マンション売却はできない可能性もあります。
まとめ
マンション売却の相場価格の基本は、築年数から計算することができます。
計算方法の基本を紹介しました。
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