筆者は不動産業界30年のキャリアがあります。
過去には、マンションを高く売却するにはコツがあると考えていたことがあります。
また、会社によって販売力がちがうと考えていたこともあります。
しかし、これは皆、錯覚であり幻想でした。
高く売れるのは、高くても売れるという条件が揃うという理由があるのです。
では、筆者の経験からマンション 売却について解説させていただきます。
高く売れるのはコツではなく理由です。
マンション売却で相場より高く売却
マンションの相場価格とは、過去の取引事例から想定される売買価格です。
売主さんのマンション売却が、例えば相場よりも高く売れたとすれば、買主側からすると割高なのにそのマンションを買ったことになります。
過去に売買されていた価格よりも高い価格ということです。
マンション売却で、相場よりも高い価格で売買されるということは、不動産会社が販売の特別のコツを持っているわけでありません。
不動産の売買取引は、売主と不動産会社が高く売りたいと考えて、高く売れるわけではありません。
売買取引が成立には、相手あってのことです。
買主側の理由があるということです。
マンション売却｜相場価格より高くても買う買主の理由は
買主が相場よりも高くても買うというケースは、少ないです。
買主が、どうしてもそのマンションか、そのエリアに、マンションを探しているという理由がある場合です。
具体的な理由は、買主独自の理由です。
買主独自の理由以外に、相場より高くても買うというケースは、次のケースです。
マンション売却で相場より高い価格で売買されるケース｜他に物件が無いこと
買主さんは、マンションのある場所（エリア）と予算の希望基準を持っていますが、一般的に一番重視するのが、場所です。
場所を選ぶ理由は、様々です。
教育であったり、勤務先との関係、親元との関係、趣味や文化という方もいます。
今後の供給（売り出される）戸数予測の上で売却されるマンションの数がないとなれば
急いでいないなどと慎重に構える買主さんもいますが、不動産会社は、このエリアの中で年間に何戸のマンションが売却されるかを調べることが出来ます。
データを調べて、買主の求めるエリア内で、間取り・面積・築年数の物件が年間に何戸売り出されるのかが分かるのです。
もしその調査の結果、そのエリアは条件に合う物件は既に例年並みに売り出されていることが判れば、今年これからはもう売りマンションの情報が出てこない可能性があると言い切る事が出来ます。
買主さんに決断することをを勧めることが出来ます。
マンション売却で相場より高い価格で売れる理由｜物件の傷みが少ない
不動産会社が買い取った物件に、リフォームをかけて相場よりもかなり高めの価格でも、成約しているのが何よりの証拠です。
マンション自体の状態の良さ＝付加価値｜特に内装と設備
それは内装や設備の状態が良ければ、高く売れるという事の証明でもあります。
タバコを吸わない、小さい子どもがいない、ペットを飼っていないと、内装の傷みは一般的には少ないです。
そういうマンションは築年数よりも、キレイに見えることが多いです。
ただ古くなってしまったマンションの場合、おすすめするのは、一番安いクロスでも良いので張替をすることです。
古い物件ほどリフォーム効果は高い
クロスクリーニングをされるお客様もいます。
しかし、クロスクリーニングの場合だと、張替よりも確かに少し安く仕上がりますが、やはりクリーニングのムラが出やすいですので、見た目はかなり違って見えます。
やはり貼り替えた状態とは、明らかに違います。
正直なところ、クリーニングの方は、おすすめはしません。
マンション売却で相場より高く売れる理由｜利便性が揃っていること
これは、マンションの基本要素部分ですので、いうまでもないことです。
今回の場合のように、相場より高く売れることを考えれば、このポイントが不足していれば、相場より高く売ることは相当にハードルの高い事であるとなります。
公共交通機関までの徒歩距離と周辺の買い物を中心とした生活利便が揃っていることです。
最重要要素は駅距離（交通便）
マンションの場合は、駅までの距離が最も重要です。
その街の中での評価がありますので、注意が必要です。
首都圏等であれば、駅まで徒歩15分なら近いほうです。
徒歩10分以内なら、非常に近いという判断になります。
徒歩20分以内でも近い方と考える方もいます。
しかしこれが例えば北海道になりますと、降雪期間がありますので、判断の基準はぐっと短くなります。
札幌市内のマンションでは、徒歩5分以内でなければ、「近い」とはいわれません。
徒歩1〜2分なら、「非常に近い」です。
マンションで、徒歩10分を超える物件は、新築でも中古でも、かなり安い価格でなければ売れません。
その街の地域性の尺度の上で評価してみることです。
マンション売却の相場価格｜築年数の目安
マンションの売却の相場を考える時に、目安となるのは、築年数です。
地域のマーケットや社会環境によって、マンションの相場価格は変動する可能性がありますが、基本となるのは、やはり築年数です。
マンション売却の相場を築年数から考える
原則的なマンション売却の相場価格は、築年数から考えます。
参照するのは、減価償却の耐用年数です。
減価償却とは、税法での計算に用いる目安です。
マンションの場合、住宅として使用している建物の場合、減価償却資産の耐用年数は47年です。
耐用年数とは、寿命ではないことに注意してください。
税法で考える場合の、建物の価値が償却していくときの年数の目安です。
築年数が47年経過した時に、新築時価格の10％が残っているとして、計算します。
つまりマンション価格の90％が47年で、少しずつ減っていくと考えます。
マンション売却の相場価格｜築10年と築20年の場合
前述の通り、マンション価格の90％が47年かかって、減衰していくと考えます。
実際には、マンション価格には、土地価格も含んでいますので、土地と建物を分離して考える方法もありますが、土地価格と建物価格は、マンションごとに割合が異なります。
そのため、相場の目安としては、価格90％が47年で低減していくと、考えるのが、一般的です。
例えば、築10年のマンションを例に参考計算をすると、次の通りになります。
マンション価格の90％が47年で、低減するので、1年あたりの減衰率は、1.91％ずつ低減すると考えます。
仮に、新築時に4000万円だったマンションが、築10年になった時には、新築時価格の19.1％低減したと考えますので、10年後の目安としては、新築時価格の約80％と考えますので、3200万円となります。
同様に、築20年の場合は、38.2％低減していますので、20年後の価格は、約2400万円という計算になります。
以上は、あくまでの査定の基礎となる数字です。
実際のマンション売却査定では、売却時点の周辺に、競合となるマンションが販売されているのか、いないのか、がポイントとなり、販売数が例年と比べて少なければ、相場価格は上がる可能性があります。
逆に、同時期に売り出されている競合マンションが、多ければ、前述の目安となる価格を下回る価格でなければ、購入検討者からの問い合わせ等の反応はなくなります。
加えて、世の中の全体市況が、停滞しているのか・活況しているのかも、相場価格に大きく影響します。
まとめ
マンションを高く売却するためには、コツというよりも、高く売れるための条件＝理由が整うかによります。
ですので、マーケットデータなどをキチンと調べて、理解出来るまで丁寧に教えてくれる担当者で選ぶべきです。
会社で選ぶと失敗します。
知名度の低い会社であっても、来てくれた担当者が丁寧で親切に配慮を持って対応してくれる人であるなら、その人を選ぶべきです。
