この記事で伝えることは、以下の通りです。
・不動産売却の売り時の基本原則
・新築マンションが販売不調、しかし中古マンションはまだ好調
筆者は不動産業界で３０年生きてきた現役の不動産会社社長です。
先日、筆者はこういう記事を書きました。
「マンション売れない市場｜値下がりが始まってる」
新築マンションの価格は首都圏で２０１７年にピークを打った後に、2年続けて合わせて23％も値下がりをしている。
更に完成在庫は5年前の2倍を超えています。
新築マンションが好調なのは、東京都心部の一部だけなんです。
ニュースで販売好調といっていた人たちは、都心部しか見ていません。
不動産売却のウリ時の基本原則
不動産 売却
所有している不動産売却がウリ時であるということは、相場よりも高く売れる可能性がある時ということです。
高く売れる時の条件は次の3つです。
- 新築不動産の販売が好調なとき
- 中古不動産の販売が好調なとき
- 中古不動産（新築不動産）の販売在庫が減少しているとき
以上3つの状況が関連し、連鎖しているときが、不動産売却の「ウリ時」です。
不動産売却の売り時なら
売り時であれば、過去の相場よりも価格が高くても売却できます。
もし反対の状況なら、人気のエリアであろうとも過去相場よりも高く売却ことはあり得ません。
反対に、この3つの条件の逆の現象が始めると、負の連鎖が始まります。
例えば、
「最近、新築不動産は売れてない」
「中古不動産売れてないらしい」
「新築、あるいは中古の不動産在庫が増えてるらしい」
という情報が流れ始めると、売れなくなっていきます。
売れてない市場で不動産を売却しようとすれば、安くなければ売却できなくなります。
価格は下がっていきます。
これが不動産価格が「ミズモノ」といわれる基本的なロジックであり、価格が決定される要点です。
ただ、一般の方に難しいのは、実態の数字を知る方法を知らないからです。
最近は
最近の状況で見ますと、新築マンションは２０１４年から２０１７年まで、販売好調を続けて、価格上昇を続けました。
新築マンションの販売が好調なときというのは、マーケット全体に好調感がアナウンスされます。
一般の方にも、新築マンション販売の広告が多くなったりすることは、感じているはず。
世の中全体的に、「今マンションを買った方が良い空気感」が広がっていると、分かるはずです。
この空気感の広がりの結果、販売好調が続くと新築マンション価格は高くなり始めます。
新築マンションの価格上昇が始まると、中古マンションの市況にも影響していきます。
良い空気感・アナウンス
中古マンションも新築マンションの動向と連鎖するように、「今買った方が良い空気感」が広がります。
そして中古マンションの販売好調が進み、例年以上に売れ行きが進む状況が発生します。
中古マンションは、新築マンションのように計画的に作られて販売されるものではありません。
何らかの都合で売却をする売主が増えなければ、在庫は増えません。
現実には、ほぼ毎年同じくらいの戸数が売却物件として市場に出ます。
しかし、中古マンションの販売が進みすぎると、在庫不足を起こします。
在庫減少・不足の状態になると、それに伴い中古マンションの価格が上昇を始めます。
中古マンションは「今が売り時」=「売却するとき」というのは、その次の場面には売れなくなる・価格が下落するなど危うい状況にあるということです。
問題は、ウリ時がいつまで続くのか、次の場面＝売れなくなり価格が下がる時が、いつ来るのかにあります。
新築マンションが販売不調、しかし中古マンションはまだ好調
新築マンション販売状況とと中古マンションの売却状況については、基本的に相関関係にあります。
その時は、少しズレてやってくる
２０１９年4月現在の販売状況を調べますと、中古マンションの成約件数が新築マンションよりも多い状況です。
つまり、まだ新築マンション販売不調の影響が強く出ていないということです。
これは、本来新築マンションを購入する人たちが、新築マンション価格が上がりすぎたことで、程度の良い中古マンション購入に切り替えてきている事もあります。
中古マンションマーケットの成約件数を維持しているのです。
2019年10月以降の物件は、予定通りに消費税10％が施行されました。
その分、価格は上昇しています。
今、この瞬間に、消費税増税が直接影響しない中古マンション購入へと移行しはじめています。
中古マンションの個人間売買では、消費税は課税されないからです。
実は、リーマンションショックの時にも、中古マンションの売却は、表面的には影響を受けませんでした。
実際には、成約価格が下がっています。
それは、新築購入していた層の人たちが、中古マンション購入に移行したからです。
しかし、今回の消費税増税が、これまでと違うのは、東京オリンピックが控えていることです。
これから、どのように推移していくのか、非常に興味深い。
まとめ
今は大きな動きが下がり始めようとするときです。
それが数年続くか10数年続くかは、経済アナリスト達にも分からないことです。
但し一般的には、金融では「10年周期説」といわれています。
当然ですが、金融の動きは不動産にも連動します。
リーマンショックがあったのが２００８年です。
ですから、以前から２０１７年か２０１８年に、金融危機があるといわれていました。
中古物件の売り時の時間が「あとどの位残されている」のか、と筆者は考えるのです。
