不動産売却時にかかる税金|不動産会社社長が解説しています

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不動産売却は、人生に一度か二度、あるいはせいぜい三度ほどしか、

めぐりあわない「重大イベント」です。

 

ですので、不動産売却にかかる税金の知識は、概略だけでも知っておくべき重要な知識です。

自分自身の不動産売却だけではなく、仮に自分が不動産を持っていないとしても、

親が不動産を残して亡くなる=相続を受けることがあります。

 

法改正により、税法も時々変わります。

税金は難しいイメージがあり、ついつい不動産会社や税理士にに丸投げしたくなるかもしれません。

「どんな税金がかかるのか」

「どの位税金がかかるか」

「自分の不動産売却のケースは、税金はかかるのか」

「税金かかるなら、いつ払うのか」

等々について、概略だけでも知っておく知識だと思います。

 

 

不動産売却時にかかる税金は、どんなものがあるのか

不動産売却にかかる税金は2種類あります。

所得税と住民税です。

税金の種類として大きく分けるとこの二つです。

(*2013年から2037年までの間は、復興特別所得税として、所得税額の2.1%が加算されます。)

 

不動産売却時にかかる税金は、不動産売却による所得=譲渡所得に対して、計算されます。

 

譲渡所得とは、売却した価格そのものではありません。

売却したことによって発生した利益部分にかかります。

 

ですので、売却時の価格から

「買ったときの価格」と「買ったときにかかった費用」と「今回の売却に関してかかった費用」

を引き算します。

 

引き算をした結果がプラスであれば、譲渡所得となり、課税の対象となります。

引き算をした結果がマイナスであれば、譲渡損失となり、課税の対象にはなりません。

 

但し、買ったときの価格・買ったときにかかった

費用・今回の売却に関してかかった費用・今回売却した価格に対して、

それぞれの領収書や契約書が必要になります。

 

もし万が一、買ったときの領収書・契約書がないと金額を証明するものがないことになります。

この場合は、ちょっと大変です。

今回売却した価格の5%までしか買ったときの価格として認められません。

驚き

また、マンションや戸建の場合、建物部分の価格について、

買ったときの価格がそのまま認められるわけではありません。

 

例えば、30年前に購入した物件であれば、30年間の間に、

その分だけ建物価値が償却した(なくなった)と計算されます(減価償却)。

減価償却分をマイナスした価格が、現在の価値価格として計算します。

現在の価値価格が今回の売却価格より、低ければその差額が利益と見なされて、

税金がかかることになります。

 

正確な減価償却の計算は、税理士か不動産会社に確認すべきですが、考え方について解説します。

何故、考え方についての説明にとどめるかといいますと、構造と事業用なのか

、非事業用なのかによって、全く異なる計算になるからです。

 

例えば、木造住宅を購入し、当初自分が住んでいたが、

途中から転勤等で住まなくなって、人に貸していた場合、

その種別は、事業用物件として区分けされて、償却期間は22年になります。

 

木造で事業用になると、22年間で、90%まで償却します。

(木造住宅で、マイホームとして居住してきたのであれば、償却期間は33年で90%になると計算します)

 

先程の事例のように30年前に購入したのであれば、

建物部分はほとんど償却されていて買ったときの価格として残っている建物部分は

ほとんど無く土地価格分のみが、今回の対象金額(差し引ける金額)となります。

 

土地は減価償却しませんが、計算対象はあくまでも買ったときの価格なので、

その後価格が上がっていたりすると、税金が大きくかかる可能性があります。

最も償却しないのは、構造が鉄筋コンクリートであるマンションです。

そして、ずっと自己居住している場合です。

 

これは非事業用という区分けになりますので、減価償却は70年となります。

購入から30年の事例で計算すると、建物部分の価格は6割以上残っている計算になります。

実際の計算では、戸建の事例のように、最初は自己居住であった場合に

何年住んでいたのかがポイントになります。

また中古で購入した物件の場合も少し係数が違いますので、

具体的な相談として、税理士か不動産会社にする様おすすめします。

 

売却したときに、どの位の税金がかかるのか

税金の計算については、所有期間により税率が異なります。

5年以下なのか、5年超によって大きく異なるのです。

 

5年以下の場合、所得税+復興特別所得税+住民税の合計で、

39.63%が税率になります(2,019年5月10日現在)

 

5年超の場合、所得税+復興特別所得税+住民税の合計で、

20.315%が税率になります。

短期と長期とでは、税率は約二倍です。だから、何年経過しているかが重要なんです。

更に、所有期間10年超のマイホーム(原則自己居住)である場合、

譲渡職6,000万円以下の部分が14.21%になる。

譲渡所得6,000万円超の部分は 20.315%の税率となる。

 

更に、マイホームであると確認出来る場合は、

譲渡所得から3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」がある。

 

先にも説明しましたように「マイホーム特例」を受ける事が出来るかどうかが

大きなポイントになります。

 

自分の不動産売却の場合、税金がかかるのか知りたい

自分の場合、税金がかかるかどうかの判断の目安をする場合に、

いくつかの重要ポイントがあります。

 

マイホームに該当するかどうか…

不動産売却で、マイホーム特例の3,000万円特別控除はあまりにも大きいです。

出来ることなら、該当して欲しいと願うところです。

 

所有期間が何年なのか、です。先の章で示しましたように、短期譲渡と長期譲渡では、税率が全く違います。所有期間が何年なのか注意して下さい。

 

親からの相続物件の売却のケースです。これは非常に増えてます。親が所有していた年数はその子どもが売却する場合、年数を引き継ぐことが出来ます。

 

 

不動産売却による税金はいつまで払うのか

不動産の譲渡があった翌年2月16日~3月15日までに、

税務署に確定申告します。

 

申告の方法は、直接税務署に出向いて提出しても良いですし、郵送でも可能です。

また電子申告も可能になりました。

 

納付については、所得税分は、3月15日までに税務署か銀行で納付が出来ます。

申告書提出時に、振替の手続きをしておきますと、

4月20日前後に指定口座から自動引落をしてもらうことも可能です。

 

住民税部分は、5月以降に市役所等から納税通知書が送られてきます。

給与所得者の場合は、給与から天引きされます。

実際の税金の計算は、売却した後で良いですが、おおよそのイメージは持っておいた方が良いですね。

 

不動産がマイホームに該当するのかどうか、これが大事

マイホームである場合「マイホーム特例」があり、

特別控除3,000万円を受けられます。

 

マイホーム特例は、今回の売却価格から買ったときの費用

(減価償却の計算をした後の価格と買ったときにかかった諸費用)を差し引いた後に、

特別控除3,000万円が適用されます。

マイホームであるかどうかによって、全く違った計算になります。

ですから、マイホーム特例が適用されるかどうかが不動産売却時の税金の計算では、

非常に大きなポイントになります。

 

マイホーム特例に該当するための条件は、以下の6つです。

  1. 自分が実際に住んでいること
  2. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること
  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び、繰り越し控除をうけていないこと
  4. 売った土地建物について、収用などの特別控除を受けていないこと
  5. 災害によって家が滅失した場合、残った土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
  6. 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

一戸建て

 

3番目が少し分かりにくいかもしれません。

簡単に考えると、過去2年以内に不動産を売却したことがあり、

その際に特別控除等を受けているのかどうか、ということです。

 

また、転勤等で住まなくなって、他人に貸すケースがよくあります。

この場合「事業用」という扱いになってしまいますが、

住まなくなって3年以内であれば、マイホーム特例を受けられるということです。

 

所有していた年数とマイホームの条件に該当するかどうかが大きなポイントになります。

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