不動産売却|大手と中小不動産業者ではどちらが頼りになるのか

2020年5月14日

先にお伝えしますが、私は不動産仲介会社を経営している不動産会社社長です。

この記事では純粋に売主さんに不動産売却に関して、査定会社を選ぶポイントについて解説しています。

売却依頼を受けるためのページではありませんので、私の会社名等を公開しておりません。

 

さて売主さんが不動産の売却を検討するとき、最初にこまるのが不動産査定を大手の不動産会社に頼んだ方が良いのか、地元に詳しい中小の不動産会社に頼んだ方がいいのかのポイントでしょう。

この記事ではそのような疑問にお答えします。

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不動産売却|大手と中小不動産業者ではどちらが頼りになるのか

不動産売却 査定

結論から申しますと、会社ではなく、選ぶポイントは「どの人に頼んだらよいか」という基準で選ばれるのが良いです。

会社ではなく、個人単位で比べて、一番信頼性を感じる相手を選ぶことです。

それが業者選びのポイントです。

 

売主の中には、大手だから不動産の売却の仕方をよく知っていると誤解している人がいます。

中には、大手のほうが良い条件で売れるとさえ思い込んでいる売り主さえいるくらいです。

 

実際の販売力は中小のほうが上

それは不動産の素人さんなので仕方のない誤解です。

ハッキリ言いまして、販売力や経験値・販売スキルは、地元の中小企業の方が上です。

 

なぜかと言いますと、地元中小の不動産会社の半分近くは、大手不動産会社からの独立起業した人たちだからです。

不動産仲介の世界は、ある意味では職人的な世界です。

大手の会社で修行し、力がついた優秀者たちが独立し、起業しているのです。

ですので、個人単位の営業能力やキャリアは、明らかに大手よりも中小の方が上です。

中小の不動産会社は、社長自ら営業の会社が多いです。

その社長は、ほとんど大手企業の元スーパー営業マンです。

 

大手ほど新卒やキャリアの若い人材が多い

大手企業には、大学新卒者が入社することが多いですが、地元中小はキャリアの転職者が多いです。

売主の担当者がどんな担当がつくのかによって、不動産会社に対する印象は異なると思いますが、全体的にはそういうことなんです。

ただし、私が解説しているのは、全体の話ですので、個別の場面ではケースバイケースのことが起きます。

大手から、ある程度のキャリアの担当が来ることもありますし、中小から意外に若い世代の担当がやってくることもあるのです。

ですので、冒頭に申し上げたように、会社ではなく、担当者個人で選ばれた方がいいと申し上げました。

 

不動産売却で大手と中小ではなく、キャリアの担当を選びたい理由

人で選ぶ

若い担当者の良さも、もちろんあります。

経験が少ない分、頼りない感じはしますが、若い担当者が良いポイントは、とにかく誠実に一生懸命に、売主のために販売活動を頑張ってくれることです。

 

不動産売却には「場数」のキャリアが必要

しかしながら、不動産の仲介営業は売主の売却の状況や買主の状況など調整したり、整えたりする経験や能力も必要です。

若さだけでは、知らないことが多いです。

 

売主の売却の事情によりましては、仲介業者が調査しておかなくてはならない範囲も異なります。

 

売主も買主も、無事に売買取引が完了することを当然だと理解していると思います。

「安全安心な不動産の売買取引なんて、当たり前じゃないか」と、思っています。

 

しかし現実には、中古物件の築何年という時間経過の間に、不動産に関する様々な状況が変化していたりすることが多いです。

それらの状況に沿って、調べて、準備をして、売主さんと買主さんが将来的にもトラブルにならないように、配慮し、調べて調整したりすることがあるのです。

 

現実の物件の状況といいますのは、本当に十人十色ではなく、十人百色くらいのことを調べたり想定しておくことがあります。

それは、本やマニュアルから学ぶ知識だけでは不足なんです。

実際に、たくさんの経験をする中で蓄積されていく経験値の差です。

これは若手にはありません。

 

買主は大手も中小も関係ない。物件が重要

売主から見ると不動産仲介会社は、不動産を売ってくれる会社であります。

買主にとっては。購入しようとする不動産の情報が重要なのです。

扱っている会社が、大手だろうが中小だろうが、全く関係ありません。

 

買主にとっては、自分の希望条件に合う不動産が良い物件なのです。

○井のリハウスや○友不動産販売の扱い物件だから、買うという買主は存在しません。

ここが、売り主が最も誤解しているポイントです。

 

スーモやアットホームに掲載されている不動産の中に、希望条件が合う物件があれば良いだけなのです。

つまり、大手であっても、聞いたことがないくらい小さな会社であっても、買主にとっては全く関心がないのです。

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不動産売却で、大手企業と中小企業の差はないのか

大手企業 中小企業

 

これも結論から言いますと、大手企業と中小企業の差は、ないです。

 

むしろ、販売にかける経費や時間の考え方は、中小の不動産業者の方が、売り主の希望に合うはずです。

大手のように、本部に収める経費が中小には、ありません。

また、大手のように、どうしても買主と売主の両方から手数料をいただくという「両手仲介」に、こだわりを持っていません。

 

ですから、「なるべく、安くならないうちに、早く売れることを望まれる」のが、売主の基本的な考えですから、その方針に合うのは中小の不動産会社の方です。

大手は、両手仲介を基本にしていますので、他の会社からの紹介は受け付けません。

いわゆる「囲い込み」です。

 

大手の両手仲介

私の会社でも、運が良ければ、当社だけで両手仲介となり、成約することもあります。

しかし、そのために、他の会社からの紹介を受け付けないでいると、販売期間は長くなってしまいます。

その間、売主は不安な気持ちのまま、過ごすことになります。

 

不動産仲介会社といいますのは、売主から売買価格の3%、買主から3%をいただけることが法律で決まっています。

両方あわせると6%になります。

 

宅建業法では、不動産会社は、売買仲介を売主から依頼されますと、レインズに登録し、レインズでその情報を見た不動産会社には、情報を公開しなくてはならないことになっています。

両手の手数料の時もあるし、片手の手数料の時もあり、結果的には、集計すると契約全体で4%前後という手数料率なのです。

大手は、5%をかるく超えております。

それは、ほとんどの契約を両手で行わないと、そういう手数料率にはならないのです。

つまり他の会社には、物件情報を紹介しないという事です。

 

実際に、出版社の記者が、潜入で調べた結果を記事にして、世の中を騒がせたことがあります。

しかし、不動産は、一般的に、一生に一度しかない方がほとんどですから、忘れ去られています。

 

週刊ダイヤモンドの取材記事

「週刊ダイヤモンド」というビジネスマンや経営者に読まれている週刊誌があります。

このURLでは2015年4月の記事で、大手企業の囲い込みがスクープされています。

「大手不動産が不正行為か流出する“爆弾データ”の衝撃」

https://diamond.jp/articles/-/69998?page=3

 

このスクープは、実は2回目で、私の記憶ではその2年前にもありました。

つまりスクープされても、変わらずに囲い込み販売を続けている事を続けている証拠なのです。

 

週刊ダイヤモンドの記事を読めば明らかなのですが、囲い込みをやっている会社は、三井不動産と住友不動産販売の名前が実名で表記されています。

特に三井不動産は飛び抜けて、囲い込みの数が多いのです。

 

記者が個人名で問い合わせてる様子と不動産業者の名前で問い合わせてる様子の実況まで記事になっています。その実際の様子までも、ダイヤモンド誌の記者が調査した内容が載っています。

 

私は、囲い込みを行なっているのは、現場の営業マン達だが、そこまで追い込んでいるのは、会社にその責任と問題があると感じています。

しかも、こうして「週刊ダイヤモンド」という大手出版のホームページは今でも普通に表示されているのは、会社からのクレームがなかったということです。

根拠のない中傷記事ではないということです。

私は、現在も状況は同様に続いていることを知っています。

一番の被害者は売主です。

 

 

まとめ

 

不動産売却の査定依頼をするときに、大手がいいのか、地元の中小企業を選ぶのかは、最終的には売主さんの判断です。

 

その上で、筆者がお勧めするのは、会社選びではなく「担当者選び」であるとお勧めします。

一括査定も様々サイトがありますが、エリアごとに3社だけ紹介してくれるサイトがあります。

もっと多くの会社から話を聞きたい人もいると思いますが、先ず3社程度から情報を聞ければそれ以上は、大して変わりません。

正直、それ以上の数になると対応するのも現実としてかなり大変なことになります。