不動産売却|ネット一括査定の仕組み|不動産会社社長が解説

一括査定 査定

これまでに不動産売却の査定をしてもらったことがありますか?

あるいはネット一括査定の画面に入力してみたことありますか?

知らない不動産会社から連絡がきたことありませんか?

この記事では、どういう仕組みで、不動産売却時のネット一括査定が行われるのか、仕組みに

ついて解説しています。

 

今や、不動産売却査定をする最も一般的な方法は、ネット上にある査定サイトに個人情報・

物件情報を入力して一括査定をしてもらう方法です。

 

誤解をしている方もいるようですが、その査定サイトは必ずしも不動産会社が直接運営

しているものではありません。解説します。

 

 

 

ネット入力フォームに入力してから査定価格が出るまで

一括査定

 

個人情報と物件情報を入力する

それぞれの一括査定サイトには、定型の入力フォームが設定されています。

ここに住所・名前等の個人情報を入力します。

不動産の物件情報も入力します。

 

架空の住所では、きちんとした事故トラブルはありません。

ここで入力間違いや架空の名前や住所・物件情報を入力すると、

不動産売却査定はできません。

 

 

情報を入力した後、その情報はその一括査定サイトに参画している不動産会社に、

有料で配信されます。

(PC画面で価格が見られると誤解している人が多いです。

実際には、個人情報と不動産物件情報のワンセットで1〜2万円で不動産会社に有料配信されます)

 

 

断りもなく、勝手に個人情報が配信されているわけではありません。

情報を入力した時、最後に「個人情報保護方針を読んで理解の上・・・」という文言が現れます。

 

多くの人は、ここで個人情報保護方針をよく読まずにクリックしているものと思います。

了解した上でクリックしているので、「そんなの知らない」とは言えないのです。

 

 

一括査定サイトの個人情報保護方針の中には、第三者(不動産会社各社)に

この情報を提供することを了解していると書かれています。

それに対して、同意をしているわけですから。

 

 

 

不動産会社から物件情報について内容確認の連絡がある

不動産会社の担当は、入力されている情報に間違いがないのか、

また物件と依頼人の関係性が不明確な場合は、そのことについてもヒアリングをします。

 

基本的には、名義人本人でない場合、あるいは不動産売却査定依頼について

本人が知らないという場合は、不動産売却査定を断られることになります。

 

 

また、家族であるという場合も、不動産の価格を査定する立場として、

名義人の知らぬところで不動産売却査定価格を提出することは多くの不動産会社は良しとしていません。

 

世の中には、信じられないようなケースが、本当に様々にあります。

隣地の人が何かの調査のために依頼してきたりするケースもあれば、

不動産の登記名義人が知らないところで、家族からの依頼のケースもあります。

 

 

ただ、多くの場合、登記名義人さん本人にもお伝えをすることなります、

と伝えると、売却査定はしなくて良い、と言って終了します。

 

 

 

机上査定の情報を受け取るか訪問査定に来てもらう

一括査定の意思確認ができますと、机上査定か訪問査定を確認します。

ただし、不動産売却机上査定は、一般的な相場を確認するレベルの査定です。

 

不動産価格の相場を知ることと、自分の不動産売却の査定価格を知ることは、まるで違います。

不動産には、すべて固有の状態(傷・汚れと経年劣化の状態)があります。

 

 

その不動産の状態確認をしない査定方法ですので、不動産売却査定としてはほとんど意味がありません。

また売主は、自分の住まいを平均として捉える傾向があります。

しかし実際には、傷汚れは、家族構成と年齢構成・ペットやタバコの有無で、まるで違います。

 

後日、訪問査定をして、内装や設備の状態が良くない場合、

大きく不動産売却の机上査定価格から下がることがあります。

 

 

ここで、机上査定と訪問査定の価格の差異がどのくらいになるのかは、全く状態によりけりです。

ですので、一概には言えませんが、一つの目安としては、リフォームの費用額が参考になります。

 

買主の判断がどうなるのかによりますが、もしも場所は気に入っているが、

内装と設備は全部変えたいとなれば、マンションの場合で、

少なくとも400万〜500万はかかります。

 

 

選ぶ材料によってはもっと金額は上がります。

戸建てになれば外壁や屋根も入ってくるので、さらに大きな金額になります。

状態が良ければ、設備は一部の交換で良いと判断するかもしれませんし

壁と床だけ変更するレベルかもしれません。

 

売主さんと訪問査定をする段になり、よくあるケースでは、営業に家に来られるのを避けるために、

大体の価格がわかればいい、という売主がいます。

 

 

先ほどの金額を考えれば分かる通り、机上査定では2000万と言われたが、

もしかすると実際には1500万かもしれないということです。

 

そのくらいの価格差があるのですから、実際の査定価格を知ることは大事です。

机上査定で依頼する場合、いくら専門家であっても、

見てもいない物件の金額を査定するということは、それ具合頼りないものだということを

理解しておく必要があります。

 

 

査定をしたら、売らなきゃいけない、と思い込んでいる売主もいます。

売主には査定価格を聞いた後で、それなら売却はしないということができるのですから、

心配せずに、一度はきちんと見てもらった方が良いです。

 

 

 

不動産会社担当の胸の内|本音は言えない

実際には、比較される会社が複数ある場合、不動産会社担当によっては、

本音を言わないケースもあります。

 

 

先ほどの例であれば、机上査定で2000万と言ったが、

今日見せてもらった状態からすると本音は1500万、マーケットの状況を考えれば、

本当は1400万と言いたいという場合もあります。

 

しかし、売主から他の会社は、2000万と言っていると聞かされると、

それに合わせる可能性がかなり多くあります。

もはや、査定ではなく、、市場のセリのようです。

 

 

ですので、売主はこの場面で、価格をつり上げようと思ってはいないのでしょうけども、

他の会社はこう言っているという言い方はあまりしない方が良いです。

(本当の価格が分からなくなってしまいます)

 

不動産会社はネット査定なので、他にも複数の会社からアプローチがあることを知っています。

すると、結構高めに無理な価格を提示してきます。

 

 

複数の会社に、会社に査定価格を聞くのは、構わないのですが、不動産会社の本音を聞くべきです。

不動産会社の担当者は、無理している場合が多いです。ですから、本音を聞きましょう。

 

「可能性の話はわかったので、本音ではいくらで売れると思っているの?」と聞いてください。

おそらく、それが実体の価格です。悪くてもその価格ではきっと売れるでしょう。

この本音を聞くことしておかない場合(この事例の場合だと)、その結果やはり2000万では

売れないという現象が起きてしまいます。

 

 

売れないことで不幸になるのは、売主だけです。

不動産会社も売れないことは残念だと思っていますが、困ったり、不幸になったりはしません。

思わぬ高額査定に喜ばないでください。それは不動産会社が選ばれたいと思って、本音を言わずに、

無理している価格だからです。

 

 

 

媒介契約を結ぶ

売却時期に合わせて、不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ

ネットの記事で、高い会社で、価格の根拠を明確にできる会社を選ぶべきという売却経験者の声を

見かけることがあります。

それは正直正しいですとは、言い難いです。

 

基本的に訪問査定にくる担当は、会社によると思いますが、基本的に経験数が長いキャリアの人間

が来ます。

キャリアの長い社員は、明確な根拠は、いくらでも言えます。

 

 

根拠の信頼性を不動産の経験も知識も少ない売主が見抜くことは不可能です。

それよりも、シンプルに考えるべきです。

自分の不動産だけ、特別に状態がいいことなんてあり得ないのです。

 

他の不動産が1500万円で売れてる地域であるならば、自分の物件もそのぐらいであると考えるべきです。

不動産が売れる仕組みは非常に複雑です。

不動産会社の人間が、このエリアで売られていた物件の内装設備の状態を全て目視で確認していること

なんてありません。

 

 

筆者自身、この道30年以上のキャリアがありますが、「自信を持って、いくらいくらで売れます」なぜならば・・・、

と話したとしてもその中には、かなりの割合で想像や憶測が混じります。

実際には他物件を見に行く時間がないのです。ですので、多くの場合、データからの推測で話すことになります。

 

 

販売開始

販売開始は、「居住中」か「空室」かで販売しやすさは大きく異なります。

可能であれば、やはり「空室」の方が、成約率は高まります。

一番の違いは、案内スケジュールです。

 

土曜日曜の案内が中心になることや、「今日これから見られないですか?」という想定外の案内なども

比較的ありますので、居住中の場合、不動産会社の立場としても、毎週土曜日曜が続いたりすると、

気の毒に感じたりすることも実際あります。

 

また、もしも居住中の場合は、売主さんは、ついつい買主に説明したくなってしまう方が多いです。

これはかなり微妙でして、基本的には、聞かれたことで不動産会社社員が促した時にだけ話して

いただくのが、一番良いです。

 

 

買主案内後に条件の合う買主と売買の合意をする

何組かの案内の結果、その中で一番購入条件の良い人と商談を進めます。

売主も買主も、双方で様々なお考えがありますので、一番合意できる条件の近い方と進めていきます。

 

時々ある難しいケースでは、「進学や転勤の関係で、半年後に引渡しをして欲しい」とか、

「現在のお住いの売却が関係している」とか、様々です。

 

一番合意条件の近い方と進めていくのですが、一番多く出てくるのは、価格の相談です。

あくまでも許容できる範囲での相談を進め、資金関係やその他の条件も詰めていきます。

買主が住宅ローンを利用する場合は、ローンの事前審査を先行してすすめます。

 

 

売買契約

基本的には、買主との相対契約で行います。

どちらかが、遠方であったり、日程が合わない場合は、持ち回り契約といいまして、

順番に別々に行います。

 

 

決済引渡(残債ある場合はこの段階で抹消も同日に行う)

もしも物件にローンの残債が残っている場合は、この時点で抹消手続きを行います。

ただし、事前に金融機関に相談しておくなどの手続きが必要なります。

 

決済と引き渡しは、原則同日行います。

決済は資金の受け渡しがありますので、金融機関で行います。

そして鍵一式に引き渡しを終え、売買取引は完了します。

 

 

不動産ネット査定には2種類ある

 

お気付きのことかもしれませんが、不動産のネット査定には、2種類あります。

一つは、不動産会社が直接自社サイトで行なっているものです。

もう一つは、インターネット運営会社が行なっているものです。

 

不動産会社が行なっている場合

これは各不動産会社が独自に持っているホームページに設定されています。

一般的には、無料で査定をしてもらえます。各地域によって、得意なエリアを

持っている場合もあります。

 

 

インターネット運営会社が行なっている場合

こちらの場合は、ネット運営会社や大手企業の関連会社が行なっています。

ただこれらの会社は不動産免許を持っていない、純粋にネットの運営会社です。

 

その会社のホームページに入力されたお客様の情報が、各不動産会社に有料で配信されます。

売主さんのメリットは、複数の会社の声を聞けるということになりますが、それは各会社から

電話やメールの連絡をもらうことであります。

 

ですので、最初ネットに情報を登録した直後から3〜4日くらいは、連続的に、

「電話やメールがたくさんかかってくる可能性」があります。

 

 

まとめ

ネットの一括査定を行っている会社とネットでみなさんが個人情報等を入力している

ホームページの会社は別の存在です。

 

情報入力するときに、個人情報の第三者公開について、合意していることになっています。

不動産会社に来てもらって、価格を聞くときには、ぜひ本音の金額も聞いておくべきです。

 

 

 

  1. 不動産 売却 査定は一括査定サイトを利用するのがおすすめ
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