一般媒介の仲介の場合|違いは何があるのか?

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不動産売却の際に、不動産会社に売却仲介依頼をするために、媒介契約を結びます。

専任媒介契約が良いのか、一般媒介契約が良いのかを、迷われると思います。

それは、一般媒介と専任媒介の違いが、一般の方にはわかりにくいからだと思います。

 

インターネット上では、一度の不動産売却体験から、

「専任媒介契約」では無く「一般媒介契約」にして複数の会社を経由して売却すれば、もっと良い条件で売却出来たのに・・・

という後悔しているユーザーの声を読みましたので、解説しておきたいと思います。

 

一般媒介の方が有利だというの考え方は、既に過去のものです。

現在のインターネット以前の、時代の考え方です。

 

筆者の過去30年の不動産経験を踏まえて解説します。

インターネットで情報が多い時代には、一般媒介契約という仲介は、デメリットしかありません。

 

 

一般媒介の仲介の場合|違いは何があるのか?

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売主さんの中には、「不動産売却の時には、一般媒介契約が良い」と思っている人がいるようです。

その理由は、どこかで、誰かに以下のようなことを聞いたからだと思います。

 

・一般媒介ならば、複数の不動産会社に売却依頼が出来る。

・複数の会社に依頼すると、各社は競争心理が働いて、より頑張ってくれるに違いない。

 

残念ながら、それは過去の仲介の話です。

インターネットのなかった時代の話です。

 

一般媒介の仲介の場合|違いがあるのは、マイナスが多い

「一般媒介契約なら、

不動産仲介各社が競争して活動してくれる」というのは、

売主さんの大きな勘違いです。

 

それは、チラシ広告や電柱看板が一般的であった20年も前の事です。

その頃には、一般媒介契約のメリットである、不動産会社の広告を使えました。

しかし今はネット広告の時代です。

 

ネット広告では、ほとんどの会社が、同じ不動産サイトを使っています。

不動産会社独自のそれぞれのサイトに、

買主が訪問するというケースは、

全体から見ると、ほんの数パーセントしかありません。

 

90%以上の買主は、SUUMOやアットホームなどの不動産サイトから、物件情報を探します。

ですので、同じ不動産サイトに、売主の物件情報が複数並ぶだけで、買主の反響数が増えるわけではありません。

情報が分散するだけです。

 

むしろ不動産会社の担当者からの視点でいえば、専任媒介よりも反響数が少なく見えてしまいます。

売主には言いませんが、不動産会社の担当者は、反響のない物件に見えてしまいます。

つまり、売れにくい物件として、不動産会社の担当者の’意識に残ります。

 

ネット広告で一般媒介物件を見ると「このマンションには何か欠陥でもあるのか」と思われます

今は、チラシ広告を入れても、全く効果的ではありません。

 

不動産の物件情報に詳しくない買主からの視点でいえば、同じ不動産サイトに、複数の広告が出ている状況に見えます。

ネット広告には、【号室】の表示が出ません。

 

つまり、マンションの場合なら、仲介物件がたくさんでているマンションに見えます。

ネットで複数広告をすれば、このマンションでは、一度にこんなに物件が売り出されている、何かトラブルがあるのか、と誤解する人もいるほどです。

ここが買主から見える、専任媒介物件との違いです。

検討するお客さんは、増えるのでは無く、分散するだけです。

 

反響(問合せ数)によって営業担当のマインドも影響される

10件の問い合わせがあるとして、もし1社に任せる専任媒介契約であれば、担当者の気持ちは上がります。

「こんなに問合せが来るのだから、やはりいい物件だ」と、販売担当者は、思うようになります。

ここにも違いがあります。

 

しかし、10件の問合せに対し、5社に一般媒介契約をしていると、2件ずつしか来ませんから、担当者の気持ちは下がります。

「この物件は価格が高すぎたのかも知れない、このままでは販売不調だ」。

担当者のマインドが下がれば、販売スピードが遅くなるのは、明白です。

 

 

一般媒介の仲介で売却する違い|売主さんが主体となって考えないと売れないというマイナスの違い。

一般媒介契約の場合でも、不動産会社は、確かに売却出来るように努力をします。

確かに、売主さんの意向の手足となって働きます。

 

不動産会社がプロの意見を言っても、素人の売主さんは、自分で判断がつかないので、

他の不動産会社に意見を求めます。

確かに、不動産会社は競争心理を持っています。

ですので、他社から出てきた意見を否定します。

その結果、一般媒介の場合、不動産会社は、戦略的な考え方で、売主に

アドバイスすることが出来ません。

 

その為、不動産会社が主導となって、売却を考えるという販売活動ができないのです

その結果、当たり障り無く、売主の意向に合わせて、販売活動をするようになります。

つまり、売主さんの意向の合わせるということです。

 

売主さんが、自分の不動産の販売プロジェクトのリーダーとして、各社の営業と広告をコントロールするということになります。

もし、売主さんのコントロールが無く、一般媒介契約で不動産の売却依頼をしてしまう場合、

複数の不動産仲介は、それぞれのやり方で、広告や案内をするようになります。

結果は混乱を招き、売却は失敗するか、長期売れ残り物件になる可能性が大きいです。

ですから、一般媒介の場合、売主さんのコントロールが必要になります。

 

 

一般媒介契約の優れたポイントは過去の時代にしかない

一般媒介契約が、専任媒介契約と専属専任媒介契約との比較で、優れているポイントは、複数の不動産仲介会社に依頼できるという一点のみです。

しかし、これはネットで広告を見ることが、当たり前になってしまった現代においては、広告メリットは一つもありません。

 

不動産広告のメインは、スーモやアットホームという不動産ポータルサイトです。

不動産を購入検討する人で、不動産ポータルサイトに、物件を調べに行く人は、全体の5%もいません。

ほぼ100%近くが、不動産ポータルサイトで、物件情報を調べています。

 

一般媒介契約で広告をすると、各社はスーモやアットホームに掲載していますので、その不動産の広告が同じ内容でいくつも並ぶことになります。

複数広告が並んでいる状態は、デメリットはあってもメリットはありません。

 

 

一般媒介の仲介の場合、違いのほとんどはデメリットしかありません。

 

一般媒介契約では、売主さんが不動産会社各社のコントローラーになって、調整していかなくてはなりません。

実際に、調整が難しい場面が発生することがあります。

 

一般媒介の仲介の違い|物件の鍵の扱いが責任不在になりやすい

買主さんの行動は、非常に早い方が多いです。

不動産会社は広告を見て問い合わせがあって、いついつに見学したいという希望を聞き取ります(今日これから見たいという人は多いです)。

 

売主さん管理のため急な対応が出来ない

一般媒介契約の場合、通常、売主さんが管理しています。

不動産会社は、売主さんに日時調整をお願いしようと連絡をします。

当然、すぐの対応が難しい事の方が多いです。

 

買主にとっては数ある中の一物件

その場合、買主さんは、待たずに他の不動産物件を見に行ってしまう事が発生します。

一般的に、この買主さんが戻ってくる可能性は非常に小さいです。

売主さんにとっては、当然唯一無二の大事な不動産ですが、買主さんにとっては、数多くある中の一不動産物件でしかありません。

見たいときに見れないとなると、買主は見られる日まで待つということはしません。

 

そうかといって、鍵の管理を複数で行うのは難しいことです。

責任の所在が曖昧になります。

トラブルの元です。

 

広告の価格が統一されていない問題

売主さんからの依頼があり、広告の価格調整をした場合に発生します。

 

会社によって、広告価格が修正されずに間違え広告されるという事が発生します。

 

依頼した会社か、ネット広告運営会社のミスの場合が一つです。

もう一つは、売主さんが依頼してある不動産会社すべてに価格変更の件を連絡するのを忘れてしまった場合です。実際には、これが多いです。

最悪なのは気づいたのが土曜日だったりすると、今週の広告変更は間に合わない可能性が大です。痛いチャンスロスになります。

 

 

まとめ

専任媒介契約の場合、不動産会社の立ち位置は、「不動産売却のパートナー」です。

高く売れる方が売主さんも喜ぶし、なんとか高く売れることを実現させたいと考えるパートナーです。

一般の媒介の場合、不動産会社の立ち位置は、「指示を受けて動く従業員」のような感じです。

売主さんの希望に合わせて、言われたことを可能な限り実行する従業員です。

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