最近予定外のことで不動産売却で良い条件で売れる方法について色々とお考え中ですか？
不動産業界は少し特別な業界です。
不動産売却では、専門用語や法律関係にも知識が必要です。
ネットで色々と調べて理解出来たようでも何かと不安を感じたりすることもアルと思います。
今回この記事を読んでいただくことで、きっとモヤモヤした感じが整理されるのではないかと思います。
筆者からの正しい知識を得ていただいた、あなたの不動産売却が安全に取引される手助けになれば幸いと考えています。
では解説を進めて行きます。
不動産売却方法｜良い条件で売れる方法を教えます
出鼻をくじいてしまいそうですが、「良い条件」といいますのは、実は人によって違いがあります。
不動産売却方法｜良い条件とは
ただ大きく分けることは出来るので、その方向で解説します。
方法は３つあります。
- 早く不動産を売却する（完了する）
- 高い価格で売却する
- １と２の折衷（せっちゅう）案です。なるべく早く、なるべく高くという考え方です。
しかし、実はこの「早く」と「高く」は、本来は両立しません。
早く売れるということは、安い価格になります。
高い価格で売れるということは、その不動産を高い価格でも買ってくれるということですから、時間がかかり、遅くなるということです。
何の商品でも基本原則は同じです。
ただ不動産には、全く同じものは存在しないという特徴があるだけです。
基本原則は、安い価格で購入希望する人は、たくさんいます。
対して高い価格でも買うという人は、非常に少なくなります。
では各項目について具体的解説します。
不動産売却方法｜良い条件で売れる具体的なポイント
３つの方法はそれぞれ違いますので、分けて解説します。
不動産売却方法｜早く売却する方法
不動産会社の広告で、早く高く売る方法は、互いに矛盾することです。
現実としては、本当は、あり得ません。
不動産を売るということは、買う人がいるということですから、常にその関係性の上でしか成立しないことを理解して下さい。
早く売る方法というのは、相場価格よりも多少安くなるとしても、何かの事情で時間が限られているという状況の場合に起きる売主さんのニーズです。
実際にどのくらい安くなるのかと言えば、市場によって異なります。
どのくらいの早さが必要なのかによって、アドバイスは違います。
例えば、１ヶ月以内には、不動産の売買契約も代金の授受も所有権の移転登記も終わらせたいのだとなりますと、買ってくれる相手は自動的に決まります。
不動産売却方法｜最も売却が早くて確実なのは不動産業者による買取
それは、不動産の買い取りを専門に行なっている業者に買ってもらう方法です。
この方法ですと、全ての手続きの日時予定がすぐに明確になります。
価格の目安は、概ね２〜３割は下がります。
ただ物件の状態が鍵になります。
買い取り業者は買い取った後で、リフォームをかけ自社の利益を見込んでた中古物件よりも高い価格で売り出します。
内装程度のリフォームで済むのか、設備も必要なのか、外観（外壁・屋根）の工事も必要なのかによって価格が決定します。
価格の要素には、そのエリアが人気があるのかないのか、他にも不動産が売られているのかいないのか、などがあり、さらに世の中全体の景気感は、と見ていきますので、悪い時は４割引になる可能性もあります。
不動産売却方法｜不動産業者による買取の場合のメリット
ただし、非常に大きなメリットがあります。
それは買い取ってもらう時に、不動産に対する保証を売主さんが負担する保証は全くゼロで取引できることです。
通常引き渡しから３ヶ月は売主は買主に瑕疵担保責任という保証をしなくてはなりません。それが完全にゼロということは、価格が下がったとしても大きな安心になります。
確かに早い方がいいけども２ヶ月ほどは時間があるという場合ならば、通常の売買仲介で相場価格よりも１０〜１５％ほど下げた価格で売り出すことで、２ヶ月以内ほどの引き渡しは可能です。
ただし、不動産会会社の買取と違うのは、「確定」ではないことです。
あくまでも仲介ですので、買主が具体的にいることが前提になります。
仲介会社に見込み客がいたとしても、その方のローン審査がOKにならなければ、話は進みませんし、世の中の市況の変化によっては、価格が想定より下がることもあり得ます。
ノーリスクで安心できる不動産会社の買い取りがいいか、通常の売買仲介で相場より少し安めの価格で売りに出すかという選択です。
不動産売却方法｜高い価格で売却できる方法
高く売るということは、過去の取引相場よりも高く売るということか、今現在の他の不動産と比較して高い価格で売りに出すかと、という選択になります。
せっかく、手に入れた不動産であり、思い入れもあるし、せっかくなら高い価格で売りに出すということです。
不動産売却で高い価格で売却が可能となる条件
可能性があるのは、過去の取引相場よりも高く売る方法です。
これは、世の中の景気感が高まっていることが、条件になります。
現実には最近で言えば、2016年1017年には、そういう感覚がありました。
ただしエリアによって違いますので、一概には言えません。
過去の相場より高く売るにしても、周辺のライバル物件よりも高く売るにしても、基本的には、そのエリアの中の他の不動産が売れるまで、じっくりと待つという作戦になります。
不動産売却方法｜同じエリアにライバル物件が多いか少ないかは重大問題
ライバル物件がなくなると、人気のあるエリアであれば、他にライバルがいなくなった時に、ようやく売れる可能性が強くなります。
メリットは高く売れる可能性があることです。
ただデメリットはそれが確定していないことであり、後から後から売り出して来る不動産が増える可能性があります。
また、通常、営業はなんとか買主さんの目に止まるよう広告の写真を替えたり、キャッチコピーを変えるなどの工夫をして、買主さんに不動産情報のページをクリックさせるよう努力をします。
不動産売却方法｜相場から外れた高すぎる価格は売っていないのと等しい
ところが、売出し価格の高すぎる物件は、買主さんに物件を見つけてもらえるチャンスがほとんどありません。
買主は価格条件を設定して不動産情報を調べるからです。
調べた結果、物件がなければ、調べる価格を少しずつ高めていきます。
他にライバル物件がある間は、買主さんからは「見つからない状態」にあります。
担当する営業が、何度写真を変えたりセールコピーを変えても状況は、変わりません。
打つ手がない以上、ライバル物件が全部売れるまで、「待つ」ということが唯一の作戦になります。
不動産売却｜高い価格で早めに売却できるという折衷（せっちゅう）案で売却額する方法
早く売れることと高く売れることは、両立しないです、と解説しました。
この３番目の方法は、そうはいってもなるべく高く売れれば、引き渡し時期は数ヶ月待ちます、という場合に可能です。
比較される可能性あるエリアの中のライバル物件の状況を毎日のようにチェックして、必要に応じて、２〜３週ごとに売り出し価格を数１０万円調整（下げすぎることのないように）し、価格調整変更するたびに、広告用写真やコピーもリニューアルして、演出していく方法です。
この方法は、不動産会社の負担が一番大きいかもしれません。
基本的に毎日調べて状況を確認する必要があるからです。
筆者は、時間の確定はできませんが、結果的には、高めの価格で売れる可能性はありますので、一番オススメする方法です。
まとめ
不動産売却で良い条件で売る方法の紹介は、以上です。
冒頭にも解説した通り、良い条件と言いますのは、お客さんの考え方や状況により異なります。
ですので３つの方法の中で、この方法が一番です、という提案はありません。
それぞれ売主さんの状況に、適した状況があるからです。
それは不動産会社の担当者が、売主さんの考え方や状況を総合的に判断し、提案してくれるものです。
たとえば、価格については、世の中の市況が強く影響します。
今はとても厳しいとアドバイスがあれば、２番目の高い価格で売る作戦は消えるかもしません。
