120年ぶりに民法が改正される。
不動産売買においても、大きく影響がある。
「瑕疵担保責任がなくなる」このことが与える影響は非常に大きい。
売主の責任負担が大きくなる改正です。
民法改正により、不動産売却の査定価格は下がる
今回の改正では、瑕疵担保責任という言葉がなくなります。
代わって、”契約不適合責任”という言葉に変わります。
単に、言葉が変わるだけではなく、その意味も変わります。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
瑕疵担保責任とは、外側から見えない欠陥（瑕疵）・隠れた欠陥の場合だけを売主さんが責任を持つという内容でした。
そして、さらに隠れた瑕疵については、売主が同業者の場合2年間、個人の場合は通例として3ヶ月間、責任をもつこととされていました。
隠れた瑕疵のうち、場所原因についても特定されています。
雨漏り・水漏れ・シロアリ・構造上の木部の腐食です。
しかし、契約不適合責任では、そのように原因を特定などとすることが基本的になくなります。
つまり、買主のほうは、原因や場所にとらわれず、不具合箇所についての修理代金の請求をしたり、代金減額請求ができるようになります。
契約時点で、不具合箇所が判明していれば、その部分の価格を下げた契約にせざるを得ません。
しかし、個人である売主が、その費用を負担し続けることは、現実的ではありません。
ですので、売主は建物の状態を診断する（インスペクション）ことと瑕疵担保責任保険の加入が必須になります。
契約不適合の可能性ある物件は、価格を下げないと売れない
建物の状態が曖昧な場合、空き家になって1年空いてしまった場合などには、建物診断（インスペクション）を受けることが必須となります。
しかし、診断の結果、合格しなければ、保険に加入することはできません。
合格するのには、補修工事をする必要があります。
当然この補修工事代金は、売主さんの費用負担になります。
その結果、保険に加入できる状態になったとき、加入します。
当然ですが、この保険も売主さんの負担となります。
建物診断自体は、7万〜10万程度で可能ですが、その結果、不適合になりますと、中古物件として売却することができなくなります。
その場合、建物の契約不適合責任のない契約＝つまり免責付きの契約をすることは可能です。
当然ですが、建物には、価値のない状態で売却することになりますので、価格は安くなります。
総合的に判断するとやはり不動産売却価格は下がる
これまで、法律上、若干売主側優位になっていたバランスを、民法改正により買主とのバランスを是正しようとしています。
しかし、その結果、売主に取りましては、保険加入のためにリフォーム工事をするか、物件価格を下げざるを得ない選択の場面が増えることになります。
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