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不動産売却の買取の計算|失敗しないための買取業者の選び方ポイント

当サイトでは、マンション等の不動産売却の買取の計算の仕組みと業者選び方のポイントについて、お伝えします。

不動産売却の買取に失敗しないために、不動産買取業者の選び方のアドバイスをいたします。

 

簡単に、近くにある不動産会社を選ぶとか、

いつもチラシが入ってくる会社に電話したり、

インターネットを活用して適当に買取業者を選ぶ、

などということをすると、のちの後悔に繋がります。

 

業界歴30年の経験から、解説を致します。

 

 

不動産売却の買取の計算

不動産売却 買取 計算

 

不動産売却の買取は、仲介による売却ではなく、不動産買取会社が直接買い入れる方法です。

一般的に、不動産買取価格の方が、不動産売買仲介の査定価格よりも、低いことは知られています。

しかし、具体的な買取価格の計算はどうなっているのか、をお伝えします。

 

 

不動産の買取価格は仕入れ価格

買取価格は、一般的な商品販売の考え方からしますと、<仕入>にあたるものとして計算されます。

しかし、買取会社は、仕入れた不動産物件を、単純に「右から左へと再販売」するわけではありません。

それでは、物件の状態によっては、再販売ができないこともあるからです。

 

 

リフォームや諸費用

ですから、リフォームという付加価値を追加投資して、より良い状態に仕上げてから売却します。

 

不動産を買取会社が、再販売する場合、会社は、瑕疵担保責任を負います。

ですので、再販売したときに、一般ユーザーに対して、保証ができる状態に、修理をするという意味合いもあります。

 

いずれにしても、不動産を買い取って、再度販売する際には、大きなリフォーム金額を投資して、再販売します。

ですので、不動産買取会社は、500万とか1000万という大きな金額のリフォーム金額を投資することになります。

 

買取価格を売り主に提示するときには、当然ながら、最販売価格の中に、投資したリフォームの金額も計算に入れます。

リフォームの他には、火災保険、瑕疵担保保険、マンションなら管理費等の負担、登記費用、買取ローンの設定登記費用などの諸経費を買取会社が負担することになります。

これらの金額も、買取価格を呈する際の計算に入れます。

そして、最後に買取会社自身の利益があります。

その上で、最販売価格を調査して、買取価格を計算するのです。

 

実は、一般的に思われるほど、買取再販売で買取業者が手にする利益は大きくありません。

それも、見込通りで売れなければ、その利益を削って、再販売する事になります。

 

 

リフォームをした場合にいくらで再販出来るか、が最重要

買取の計算の中で、最も需要なのは、リフォームをした場合、その物件のマーケットでいくらで売れるのかの再販価格です。

リフォームをしている分、高く売れる可能性はありますが、それが現実的にいくらで売れるかなのです。

 

次に重要な要素が、リフォーム費用にいくらかかるのかなのです。

買取業者のリフォームは、リフォームレベルで言えば、中級です。

それでも水廻りまでも、リフォームの必要があれば、マンションで500万前後、

戸建で外壁や屋根までリフォームの必要ありとなると1000万円に近い金額に近づいていきます。

 

そして、何処までリフォームをするのか、といいますと、購入検討者からの見た目のレベルの問題もありますが、

買取業者が再販をした場合の保証責任に及ぶ部分は、リフォームの必要があります。

 

 

買取価格の計算

不動産売却の買取価格の計算の内容は、以上です。

 

繰り返しますと、買取価格の計算は、下記の項目から成り立っています。

1)まずリフォームをした場合の再販売価格を想定

2)リフォーム代金がいくら必要になるのかを概算

3)続いて、買取と再販にかかる諸経費を計算

4)利益を、値引きの可能性も含めて、見込む。

5)以上、1番の再販売価格から、2〜4番の合計額を、差し引いた金額が、買取価格の計算になります。

 

 

不動産売却の買取で失敗しないために買取業者の選び方を教えます!

不動産売却 買取 計算

 

多くの人からすれば、不動産の売却は一生のうち一度あるかないかです。

通常でしたら、家を購入した場合は、買い換えをすることなく、

その家を所有し続けるということが一般的です。

一般的な不動産所有者が、不動産売却の秘訣は知る由もありません。

 

しかし現実の人生におきましては、想定外のことや親からの相続などのように、

起きることは分かっていても、いつその事が実際に起きるのかは、想定出来ません。

会社員の転勤、あるいは離婚、また子供の巣立ち、などもそうです。

 

 

不動産売却の買取では、まず価格を知ること

不動産売却 買取 計算

 

不動産売却の買取においてはまずその物件の価格を知ることから始まります。

その為には、不動産会社に査定を依頼するということです。

今回記事では、マンションに例えて解説をしますが、土地や戸建もほぼ同様です。

 

不動産会社の査定の考え方では、

現状の査定金額を計算するのに重宝するのが、同じ区域のマンション価格です。

 

マンションの無料査定を利用してみるのも良いです。

マンション無料査定が終了する前には、あなたの手元にも、

マンション売買の相場に関する情報が残るような状況になるでしょう。

 

 

不動産売却の買取では、ネットの無料査定も参考になる

不動産売却 買取 計算

 

無料査定の中には、不動産会社に直接依頼するものと、

インターネットを通じて、不動産一括査定サイトを介して、

複数の不動産屋さんに間接的に依頼する方法があります。

もちろん、提示される査定額を、その値段のままに「絶対に売れる金額」だと、考えることは、危険です。

物件を見てもらう前の提示価格でありますので、あくまでも、相場価格・参考価格という意味になります。

そういう理解の上で、無料査定価格を知ることは、不動売却買取の参考にはなるでしょう。

 

無料査定で提示される価格は、一般的な仲介で売れる見込の参考価格です。

不動産買取では、仲介の価格よりも、下がります。

 

不動産売却の買取で、業者を選ぶポイント

不動産売却 買取 計算

 

不動産売却において買取業者を選ぶ事は、最も重要なことです。

そして選ぶ要素については、最重要なことが価格です。

次に諸条件もあります。

 

契約から引き渡しまでのスケジュールがどうなっているのか

いつまで住んでいられるのか。

 

退去するときの条件について不動産買取会社からの条件は何かあるのか。

 

あるいは戸建ての場合においては、

例えば親からの相続など、建物の解体費用を買取会社が負担を持ってくれるのか、

売主が負担するのか、等があります。

 

不動産売却の買取会社を選ぶ場合は、買取の価格も重要ですが

買取に付随する様々な諸条件についての確認もしておく必要があります。

 

価格の条件はいいけどもすぐに立ち退かなければいけない、

などと言うことになれば、仮住まいが必要になってしまったり、

仮住まい関連の費用の負担が大きかったりすることも考えられます。

 

ですので、買取会社を選ぶときには、一般の仲介による不動産会社を選ぶのと同様に、

複数の会社から提示価格の見積もりを取り諸条件の比較をするべきです。

 

不動産売却の買取価格は、通常の仲介価格よりは低くなるが、メリットがある

不動産売却 買取 計算

 

買取業者は、買い取った後に、リフォームを加え、付加価値を加えて、再販します。

この時には、リフォームを加えている分以上に、高め価格を設定して、販売開始します。

ですので、あまり高い価格で買取をしてしまいますと再販価格は非常に高くなってしまいます。

その結果、再販に失敗する可能性もあります。

買取会社は、その再販の失敗リスクを考えた上で買取価格を提示してきます。

 

 

不動産売却の買取会社であっても、市況の変化はリスクと考える

ただし、不動産買取会社にしても、明確な成約可能価格が、あるわけではなく、

相場から考える「おそらく売却可能であろうと言う価格」に基づいて、再販を考えているのです。

市況の変化や市場の変化は、プロの不動産会社とは言っても必ずしも全てを掌握しているわけではありません。

市況の変化や市場の変化は、不動産会社の想定外のことが起きる場合も珍しくは無いのです。

 

また、不動産市場についての考え方は、不動産会社(買取会社)によっても多少の違いがあります。

よって買取価格にも差が生まれます。

不動産価格は、もともと高額です。

 

ですから多少の違いとは言いましても、実際には数10万円の場合もありますし、数100万円の違いの場合もあります。

不動産買取を行なってもらう場合、どこの会社も同じ価格だとお考えでは!?

 

 

メリットは売却後のリスクが少ないこと

ただし、売主から考えた場合、不動産売却では買取が最もリスクがない方法であることは間違いはありません。

売却した後の建物についての責任を負う事は無いからです

 

また引っ越しなどのスケジュールについてもあらかじめ決めておくことができます。

通常の仲介による売却の場合は、いつ成約するか決まっておりませんのでスケジュールは流動的になります。

売却する価格以外の点においては、業者に売ることが、最も早く・安全に売る方法なのです。

 

 

まとめ

 

売却の価格について、最重要に考えるのであれば、不動産買取は最も良い条件と言うことでは無いかもしれません。

 

確かに、一般の不動産仲介による売買の方が高く売れる可能性はあります。

ただし、売却した後の建物についても短い期間ではありますが保障する責任を持つことになります。

 

不動産売却の買取においては、売主はこういった責任を持つことがありません。

それは最も安全を感じるんです

 

ですので買取においては、価格も大事ですがそういった安全面のリスクも考えると良い売却方法と一つとなります。

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