マンションの売却には、仲介による売却と買取業者による買取の2つの方法があります。
それぞれにメリットとデメリットがあります。
当記事では、マンション買取の相場価格と一般的な流れ、そして買取にかかる費用等について、業界歴30年の経験から、解説します。
マンション買取業者の相場価格
マンション買取の場合、買い取った後に、賃貸用不動産として運用するケースもありますが、最も多いのは、リフォームをして再販することをビジネスモデルとする事業の会社です。
また、賃貸用不動産として買取を受ける場合、買い取った後の、マンションの不具合等について、仲介による売却と同じように、売主の責任を求められる可能性があります。
再販事業のための仕入れとして、買取をするマンション買取業者の場合、マンションの不具合については、免責とする場合がほとんどですので、売主としては、手離れができて、安心できます。
マンション買取の相場価格の考え方
マンション買取の場合、通常仲介のように、いつ・いくらで売れるのか気を揉むこともありませんし、スケジュールと価格を最初のうちに確定することができます。
そして、一般的には、マンションに不具合がある部分があっても、通常仲介のように、売主に後日責任が回ってくることはありません。
ここが大きなメリットです。
マンションの買取価格は、一般的な仲介による売却価格よりも、安くなります。
それはマンション買取業者の多くが、再販売目的のための仕入れだからです。
買取価格の相場の考え方は、マンション周辺エリアでの、フルリフォーム・マンションが売れる価格から、リフォームにかかる費用と買取業者が再販売するためにかかる諸経費（火災保険や建て替え管理費や税金）：を差し引き、マンション買取業者の利益分を差し引いた残りの額が、買取価格の目安になります。
ですので、ポイントとなるのは、（1）フルリフォームをして、いくらで再販売できるのか （2）フルリフォームにいくらお金がかかるのか、の二点です。
マンション買取業者による手続きの流れ｜査定から決済引き渡しまで
マンションの買取業者は、必ずしも不動産会社とは言えません。
ですので、宅建業の免許を持たないマンション買取業者もいます。
マンション買取をした後、何度も再販を繰り返すのであれば、「業」として見なされ、宅建免許を持つ必要があります。
一般的なマンション買取の流れは以下の通りです。
マンション買取業者による買取査定｜再販売というビジネスの仕入れ
まず一般的な仲介による売却と同様に、不動産仲介会社によるマンション買取査定で、マンションを査定してもらいます。
仲介による売却と違い、販売活動はありませんので、買取価格と引き渡しに関する条件が折り合えば、すぐにマンションの売買契約へと進みます。
買取業者は、マンションを再販売する事業の仕入れとして買い取ります。
買取業者は、その後リフォームをして、リフォーム済み物件として売り出します。
ですので、買取したマンションの再販価格は、仕入れのための買取価格とリフォーム金額、そして保険や税金等の諸経費、そして買取会社の再販価格での利益なら、再販価格が決まります。
ですので、一般の仲介の価格と比べると買取査定価格は、低めになります。
買取価格のポイントは、室内設備と内装を全てリフォームした場合の金額がいくらになるのか、重要なポイントになります。
マンション買取価格｜一括査定から始める
マンションの買取価格は、一般的な仲介による査定価格とは、違います。
しかし、買取価格の査定も、一括査定サイトからで可能です。
一般的な仲介による査定価格は、売却できる可能性の高い価格を仲介会社担当者が、提案してくれます。
しかし、それは売却できる可能性がある価格であります。
もしも市況が悪ければ、不動産会社の見込み通りに売れない場合もあります。
不動産会社に提案してもらう査定価格のままで、売れるということはあまりありません。
しかし、マンションの買取価格の場合、それは決定価格です。
買取業者の提示した買取価格に合意すれば、その価格で後日売買契約が行われます。
マンションの買取保証
マンションの買取には、買取保証という制度を取り入れている取引もあります。
実際には、査定価格の段階で、仲介による査定価格と、買取保証価格の2つの提案を受けます。
一般的には、仲介による査定価格で一定期間（1ヶ月ないし3ヶ月）、仲介による販売活動を行い、もしも売れなかった場合には、先に提示している買取保証価格で、買取をしてくれるという流れで進んでいきます。
一見すると、売主側すると、仲介で売れない場合のリスクを、買取保証価格で担保できるという安心できる方法です。
しかし、この場合、仲介の販売活動をしてくれる会社と、買取保証をしてくれる会社が同じ会社である場合、仲介による販売活動で売れるということは、滅多にありません。
「売主には、仲介で売れるチャンスも試しつつ、安心できる保証をつけますという、安心感と売却のチャンスも試すという非常にお得な仕組みに感じられるのです。
しかし、仲介の販売活動と買取保証を同じ会社が取り扱う場合には、不動産会社は、買い取りが確実にできるという安心があり、仲介の販売活動を一生懸命にやってくれない可能性が高いのです。
仲介の会社と買取の会社が異なる場合は、それぞれが、最大の営業努力をしてくれます。
マンション買取契約｜直接買取か手数料はかかる仲介会社を挟んだ売買契約のどちらが良い
マンション買取業者が直接買取する場合、仲介手数料がかからないので、得になると考える人もいます。
しかし、買取業者が直接買い取る場合、その契約書は、買取業者が用意するものであり、契約内容について不利益なことが書かれているとしても、売主さんには分からないことがあります。
ですので、仲介手数料がかかるとしても、第三者である仲介会社を挟んで、契約内容が健全であるかを、不動産会社の責任で確認した上での、買取契約の方が安心できます。
万が一、仲介手数料がかからないとしても、後日トラブルが発生した時の損失は、仲介手数料相当では、済まない可能性があります。
もし、マンション買取業者による直接買取を望む場合は、マンション等に関して、不具合が後で分かった場合などについての記載を確認しておくべきです。
買取契約から決済引き渡しまでも早い
マンション買取の売買契約が完了した後は、決済引き渡しです。
もしローン残高がある場合は、買取業者が支払う金額で、引き渡し日に、ローン残高の決済を行います。
買取業者は、買取資金を銀行ローンで準備することもありますし、金額によっては手持ち資金で、決済する場合もあります。
銀行ローンで準備する場合でも、買取業者は事前に金融機関との資金の打ち合わせができていますので、売主の立ち退きとローン残の抹消書類準備が完了次第、決済が可能となります。
早い場合は、買取査定から1ヶ月で引き渡しまで完了することも可能です。
むしろ、売主の転居先の確定や、ローン残高の抹消書類準備に、概ね1ヶ月ほどかかりますので、、決済引き渡しの時期は、転居と抹消書類準備予定日に、合わせることになります。
マンション買取と仲介｜不動産の無料一括査定で価格を知っておく
マンション買取の場合は、不動産業者が直接的に買い取るという形になります。
単純に言うと、これまで乗り続けてきた車を中古車屋さんに売り渡すというイメージですね。
実際のところ、マンションの買取価格・売却価格は、買い手と売り手両者の話し合いで決まるのが一般的です。
しかし、それより先にマンションの無料査定を実施して、ざっくりした金額を把握しておくことは大切です。
区分マンション（また一般的分譲マンション）の買取業者のおすすめ
３～４社の不動産業者にマンション売却査定をお願いすれば、マンションの売買相場を理解することが可能です。
不動産買取業者は、地元会社と全国展開している会社に別れます。
どちらの会社の方が、売主にとって、有利か不利かとは言い切れません。
ただし、大手企業の場合、仲介と買取を1社が行う（前述の買取保証）買取保証は、売主にとって、リスキーです。
買取保証をする不動産会社と仲介活動を行う会社は、別の会社の方が良いです。
査定を依頼する不動産会社は、1社だけに依頼するよりは、3〜5社程度の複数の不動産会社に、マンションの査定を行なってもらうようにすれば、実際的な数字のマンション相場を知ることができるようになります。
マンション売却の相場から、あまりに外れた価格であれば、すぐに売れることはなく、長い間マンション売却を続けて行く状況になります。
周りの一般ユーザーには、「このマンションは、誰一人振り向かない物件」だと想定される可能性もあります。
そういった事態になる前に、売却完了する方向で進めることが望ましいです。
不動産会社に買取をしてもらう場合であっても、価格比較をして、無闇に複数の不動産会社の買取価格条件を天秤に乗せて、長引かせてしまうこともお勧めできません。
買い取り価格を提案した不動産会社は、商談が長期になれば、買取後の再販売のチャンスを逸してしまうため、見切りをつけて離れていってしまう可能性もあります。
マンション買取にかかる費用
マンション買取にかかる費用は、あまりありません。
買取業者に買取をしてもらう契約は、前述の通り、仲介手数料を支払うとしても、契約書の内容を第三者である不動産仲介会社に、見てもらい健全な契約をすることをおすすめします。
そのためには、仲介手数料が、マンション買取の費用としてかかります。
その他にかかる費用は以下の通りです。
1）売買契約書に貼付する契約用の印紙代金
2）ローン残高の抵当権抹消費用
逆に、通常仲介でかかる費用が、マンション買取ではかからない費用もあります。
1）ハウスクリーニング費用（必須とされているわけではありませんが、一般的に）
2）建物不具合補修費用
マンション買取と仲介のメリットとデメリット
不動産買取の場合のメリット
何と言っても、依頼してから、代金が支払われ、所有権登記が移転するまでの期間が短いことです。
それから、売主として、物件に対する補償責任を持たなくて良いことです。
また、仲介のように、いつの時点で、いくらで売れるのだろうか、というストレスの貯まる日々を過ごさなくて良いことです。
不動産仲介の場合のメリット
買取と仲介のメリットとデメリットは、背中合わせです。
仲介のメリットは、少しでも高い価格での成約の 可能性に期待出来ることです。
買取の場合、不動産会社は、後日リフォームをして再販します、
ですので、仲介の価格よりも、買取価格の方が低い価格になるのが一般的です。
ただ、不動産会社の見込み違いや急激な社会環境の変化によって、仲介でなかなか売れず、
買取見込み価格と変わらない価格で成約になることも無いわけではありません。
不動産買取のデメリット
これはやはり価格です。
不動産会社が、リフォームして再販をする前提で買い取りしますので、当然買取価格=物件の仕入れ価格は安い方がいいわけです。
ただ、実際には、買取価格も一者だけの商談でまとまることはありません。
買取価格を数社から出してもらって、買い取ってもらうわけですから、そう悪くは無い方法です。
もう一つのデメリットは、立ち退きを急がないといけないことです。
再販する不動産会社としては、早く立ち退いてもらいリフォームをして、再販しないと、市況が変化すれば
見込通りに再販出来なくなります。
そのため、立ち退き時期は、ゆっくりとしていられない、ということになります。
不動産仲介のデメリット
仲介のデメリットは、査定価格についても、売れる見込についても、あるいは不動産会社が得意とするエリアであっても、全てが確定していないことです。
すべて、可能性ということです。
確かに買取価格よりも高く売れる可能性はあります。
しかし、売り出してる間に、他にもっと安くて良い物件が売り出されれば、自分の不動産が売れる時期は遠のきます。
不動産市況の中には、エリアの需要というものがあり、年間に売れる物件数は、ほぼほぼ決まっています。
年間に100物件が売れるエリアに対して、もしも200物件が売りに出れば、比較されて安くて状態の良い物件から売れていくのが当たり前です。
仲介のデメリットは、未来の予測も含めて、確定している情報は、一つとしてありませんので、
何かが狂えば、期待通りにはならないということです。
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