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不動産の買取保証制度のメリット・デメリットについて|現役社長が解説

現役不動産会社社長が不動産の買取保証制度のメリットとデメリットについて解説します。

 

制度としましたが、一般の売買仲介とは違い、法律で決められた仕組みではありません。

あくまでも、不動産会社の一つの販売促進戦略です。

 

ですので、取り入れて行っている会社もあれば、この仕組みを行っていない会社もあります。

そして、メリットもありますし、デメリットもあります。

 

あなたがもし所有する不動産の売却を考えるときの知恵の一つとして、覚えておかれると良いと思います。

 

 

不動産の買取保証制度のメリット・デメリットについて

不動産の買取 査定 (1)

 

買取保証制度のメリットとデメリットについて、解説します。

 

買取保証制度のメリット

買取保証制度は、売却開始の前の、もし不動産仲介で予定通りに売れなかった場合の買取の保証する額を提示を受けます。

それで合意できましたら、予定期間を例えば、1ヶ月等と決めて覚書を取り交わします。

その後、予定期間の1ヶ月を過ぎても、売れなかった場合に、覚書で約束していた金額で、買い取ってもらう方法です。

 

メリット:後から売り出される物件情報に左右されない

不動産売却を行う上で、もっともマズいのは、例えば同じマンション内で、他の部屋が安く売りに出されることです。

どうしても、比べられて、価格の安い方から売れることになるからです。

 

ですので、買取保証をしてもらえれば、仮に安い物件が出てきたとしても、予定していた時期に買い取って貰えますので、ハラハラするようなことはありません。

売れるかどうか、いつ売れるのかというタイミングなど、時期を心配しなくて良いということです。

 

 

買取保証制度のデメリット

買取保証制度は、物件が売れることに関して、安心できる方法です。

 

しかし、実際には、不動産の買取でありますので、やはり通常の仲介よりも、金額が安くなります。

不動産会社は、買い取った不動産にリフォームを行って、高めの価格で販売をします。

 

いくらリフォームをすれば高く売れるといいましても、新築価格で売れるわけではありません。

ですので、リフォームコストを考え、再販売する利益とリスク(予定価格で売れない場合)を想定しますので、元々の買取価格は、安めの価格になります。

 

一つ注意すべきポイントがあります。

それは、不動産会社が自社で仲介で販売し、売れなかった場合に買い取る方法です。

 

デメリット:自社買取の場合、業者は積極的販売活動はしない

1ヶ月、あるいは3ヶ月で売れなかった場合に買い取るというのは、「予定調和」であります。

 

つまり、1ヶ月経ったときに、予定通り売れなかったということになるのです。

自社で買取と仲介を行うケースでは、買取保証制度は、物件を買い取るための方法として使われます。

他の仲介者に対する差別感を、売主に、安心感として見せる訳です。

 

ですので、1ヶ月活動をしてみた結果売れなかった、といいますが、実はほぼ販売活動をしません。

反対に、本気で営業活動するとネットに情報が残ります。

 

それが後日、買取後のリフォーム物件として再販売するときに、ネット上に物件情報の痕跡が残っているとやりにくいからです。

 

もう一つの理由には、仲介なら、買取価格よりも高く売れるのは分かっているが、

1ヶ月後には買取が決まっているのだから、もしその前に仲介で売れてしまうとまずいと考えているからです。

 

更にいえば、買取後の再販では、リフォームを行い、買取価格からはほど遠い高い価格で販売し、

大きな利益につなげる方法と考えているようです。

 

 

これは、売主の立場からすると、すぐに買い取ってもらうのと、無駄に期間を1ヶ月などと、費やすだけです。

買取保証制度で、信用できるのは、不動産仲介会社と買取会社が別の場合です。

この場合は、仲介会社も本気で、売却活動を行ってくれます。

 

 

 

不動産の買取とは、最もストレスのかからない安心できる売却方法

不動産の買取 査定 (2)

 

そもそも、買取という方法が良いかどうかです。

それは、売主の状況によります。

 

売却完了までの時間が、4〜5ヶ月間持つことが出来るのでしたら、通常の仲介活動で売ってもらった方が高く売れるはずです。

しかし、買主のローンの手続きや売主の立ち退きなどを考えれば、1ヶ月ほどの時間は、売却活動以外にかかります。

例えば、来月には退去して売却資金も手にしたいとなりますと、時間が不足します。

そういう場合には、買取が良いのです。

 

不動産買取のデメリットは、通常の売買仲介よりも価格が下がることです。

しかし、それ以外は、安心できることばかりです。

 

不動産買取のメリット

 

・価格が前もって確定します。

・引越・引渡の日程も前もって確定できます。

・通常の売買仲介のように、建物ついての保証を持たなくていい(通常は3ヶ月の瑕疵担保責任があります)

 

ですので、売主は余計なストレスを感じることがなく、

また基本的に買い手は、買取専門会社ですので、

手順手続きの行き違いが起きにくく安全に取引できることが

買取方式の最大のメリットです。

 

もう一つは、買主が買い取る売買契約の場合、

原則、買い取る会社は瑕疵担保免責で買い取ります。

 

業者の買取契約は引渡し後に煩わしいことがない

つまり通常仲介では、売り主が買い主に保証する必要ある

瑕疵担保責任がなくなります。

 

瑕疵担保責任とは、引渡後3ヶ月以内に、

雨漏り・水漏れ・構造上の木部の腐食・シロアリが原因と思われる

トラブルが発生した場合、売主の責任と負担で直すというものです。

 

不動産業者による買取契約では、これがありません。

これも非常に大きい安心になります。

瑕疵担保責任から発生するトラブルは、発生してしまうと大きな金額が発生するからです。

 

 

不動産買取会社と仲介会社が別の買取保証制度ならばOK

 

先にも解説しましたように、不動産買取会社と仲介会社が別のケースで、買取保証制度がある場合は、OKです。

お勧めします。

 

仲介会社もきっと、一生懸命に販売活動を行ってくれるはずです。

 

 

買取とは反対に、通常の売買仲介のメリットは、過去の相場価格を気にすることなく、高め価格で売り出してみることが可能です。

そういう方法をとった上で、売れなかった場合には、最初に約束している買取額で買い取って貰えるのは、良い方法です。

 

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