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不動産売却の確定申告の時期は?|減価償却の計算や添付書類の準備は?

不動産売却をしたあなた、売却をした翌年は、確定申告をする必要があります。

ただし、不動産売却の確定申告は、不動産売却をした人全員が必要ではありません。

 

今回の記事では、不動産売却をして確定申告が必要なあなたに向けて、確定申告の準備などについて解説します。

また、自分の場合は、不動産売却をしたが確定申告が必要なのかどうか、わからないという方へのページを用意しましたので、ご参照ください。

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売却 確定申告

 

不動産売却の確定申告の時期は、物件引渡しをした翌年明け

確定申告
確定申告

国税庁の通達により、不動産売却の確定申告=譲渡所得の申告は、期限が定められています。

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行ってください。

国税庁の通達  NO.3102

 

ただし、譲渡損失(マイホームを売却して赤字)の損益通算・繰越控除の特例の適用を受ける場合の所得税の還付申告を受ける場合の申告は、2月15日以前でも出来る。

なお、住宅を購入する際の住宅ローン控除のための申告まもまた2月15日以前でも受付してもらえます。

譲渡した日

原則は、物件の引き渡しのあった日のことを言います。

ただし、通達によれば、売買契約の効力発生(普通は売買契約締結)の日に、譲渡があったものとして、確定申告することもできるとしている。

 

不動産売却の確定申告には、建物の減価償却の計算や添付書類が必要

例えば、3,000万円で購入した一戸建てを、諸事情から5年後に、売却することになりました。

売却価格は、3,000万円でした。

この場合、買った金額3,000万円に対して、売れた金額は3,000万ということで、一見するとプラスマイナスが0円、むしろ売却のための仲介手数料などが、赤字になったと見えます。

 

しかし、売却時点でマイホームであったかどうかが、譲渡色税の計算の分かれ道になります。

例えば、昔からのジンクスとして、「家を買うと転勤になる」という都市伝説(?)があります。

そして例えば、転勤になる時点で、もったいないし、場所も良いので誰かに貸すことにした場合が問題です。

 

誰かに貸して家賃をもらうと事業用不動産となります

本来、自分が居住するための不動産を購入したはずが、人に貸して家賃をいただく事業用不動産に変わったのです。

事業用不動産には、当然マイホーム特例は適用されません。

 

しかも、減価償却は事業用不動産の場合、償却期間は短くなります。

具体的には、木造建物の償却期間は22年と定められています。

 

 

不動産売却をした場合の確定申告で、建物がある場合は、減価償却の計算が必要になります

正確な計算では、転勤等で住まなくなってから、何年なのか、事例の3000万の物件でも、建物の価格はいくら、土地の価格はいくらなのか、などの諸条件により、答えは違います。

ですので、ここでは参考となる計算にとどめます。

詳しくは、税理士事務所へ相談されるようお勧めします。

 

ここでは、人に貸して事業用物件になってしまった場合の注意点について解説します。

注目すべき点は減価償却です。

事業用の木造建物の減価償却は22年です。

22年で、90%まで焼却します。

 

この事例のように、もし5年であれば、建物は20.45%焼却したとみなされます。

仮に、建物が2000万、土地が1000万の場合、ですと409万償却したことになります。

ということは、購入時3000万の物件が、売却時は、土地建物で、2590万の物件評価になります。

 

ですので、3000万円で売れらのであれば、409万円の利益がでたと計算されます。

5年以内までは、短期譲渡として税率(39.63%)が決まっております

約40%の税金、160万を納税することになります。

 

減価償却によって、税金を納めることになるのか、いくら納めるのかが大きく影響します。

 

 

不動産売却をした場合の確定申告に提出する添付書類

税務署の窓口で受領できるもの(ホームページからも可能)と自分で用意するものがある。

税務署窓口で受領できるもの

  1. 確定申告書B
  2. 分離課税用である第三表
  3. 計算明細書等(譲渡所得の内訳)

 

自分で用意するもの

  1. 不動産売却時の売買契約書
  2. 登記簿謄本
  3. 売却に関して要した諸費用の領収書(仲介手数料・測量費用・解体費用)

 

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