不動産売却査定の方法|机上査定と訪問査定の違い

机上査定 訪問査定査定

 

不動産査定を行うとき、売主さんは本当の査定(訪問による実査定)の前に、大体の価格を

知りたいと考え、机上査定を依頼される方が多いです。

 

一度も見てないものに値段をつけるのです。信頼できるわけがないと思いませんか。

「なんでも鑑定団」というテレビの人気番組があります。

その傷がなければ、倍以上の価格です、という場面を見たことはないでしょうか。

 

 

戸建てもマンションも美術品とは違いますが、実際の状態の違いで400〜500万円の価格に

なることは、あり得ます。

 

ですから、机上査定価格を出してもらって、思ってたより高かった、と喜んではいけません。

その数字に根拠があるのは、データ比較の部分だけです。

 

 

不動産会社にしてみれば、実物を見ないでつけてる価格です。何の責任もありません。

価格を知りたい理由が、半年先なのか1年先の予定なのかわかりませんが、訪問査定によって

実際の価格を出してもらわなければ、無駄になります。

 

訪問査定でなければ、査定をする意味がありません

 

 

 

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不動産査定の「机上査定」と「訪問査定」にはどのくらいの価格の違いがあるのか

机上査定価格と訪問による実査定価格との差は、一言では言いにくいですが、売主さんが考えて

いるよりも、かなり大きい差があると思っていた方が良いです。

大変言いにくいですが、物件を見る前に思ってた状態と違うことって、よくあります。

机上査定と訪問査定の価格の差が100万円前後の違いということの方が少ないです。

実際には数百万円の価格差が生まれることも本当にあります。

 

 

他物件と比較して、フラットな目線で

実際にお客さんを目の前にするとなかなか言いにくいことですが、ここでは本当のことをお伝えしたいと思います。

売主さんは、日頃目にしているご自身の不動産について、愛情を持っていますので、客観的に

物件の比較することが出来ません。

やはり、「愛情を持って」見てしまいますから。

机上査定といいますのは、相場の価格という参考程度の価格を知ることであり、その価格で

売れるかもしれないと信じるには、あまりも頼りない査定方法です。

 

実際の内装設備の状態によって、机上査定価格よりも高くなる可能性もありますが、安く

なってしまう場合もあります。

 

 

リフォームが必要か、いくら掛かるか

目安となるのは、フルリフォームの価格です。

室内の面積や設備状況にもよりますが、80m2クラスのマンションで内装と設備のフルリフォーム

を行うと350万円から400万円ほどかかります。

 

これよりも面積が広かったり、一戸建ての場合は、もっとかかる可能性があります。

つまり、リフォームがどのくらい必要な状態であるかがポイントになります。

 

 

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なぜ、机上査定と訪問査定で価格の違いが生まれるか

理由といいますか、原因は2つあります。

1つは、不動産の場合も同様に同じ築年数でありましても、室内の使用状況はそれぞれに違います。

その使用状況に応じて、価格がつくからです。

 

もう1つの原因は、机上査定を希望される方はほとんどネット経由の査定依頼です。

複数の不動産仲介会社に依頼していることは、仲介会社の方でもわかっています。

ライバルの会社に負けないように、現実から離れて価格をつけるからです。

 

情報不足で出される机上査定価格と実際の室内状況がわかってから提示される訪問査定価格

机上査定は、文字の通り、実際の使用状況がわからずにデータ比較だけで計算しています。

タバコを吸う人と吸わない人とでは、室内の汚れ具合は明確に違いますからね。

傾向としましては、家族数が多い場合、小さいお子様が多い場合、タバコを吸う方がいる場合、

ペットがいる場合は、傷・汚れの状態は、ほとんどの場合大きいです。

 

 

逆のパターンですと、例えば、築20年の家でありましても、リフォームをしたのではないかと

思われるくらい状態が良いケースも実際にあります。

 

時々、売主さんの中に誤解されている方がいらっしゃいます。

査定価格というのは、不動産会社が買い取る価格ではなく、第三者の一般の買主さんが買う

とする場合の価格設定です。

 

 

買主さんから見て、リフォームが必要かどうかが内装・設備の状態の目安になります。

中古物件の売買ですから、売主だけでなく買主も、一定の傷汚れがあることは、承知の上の取引です。

リフォームが必要と考えるか、必要でないと考えられる状態かによって、価格のズレ(違い)が

発生するのだということです。

 

余談ですが、中には、長年の結露等の状態によって、カビが発生していたりするケースもあります。

あまり状態が悪い場合は、費用がかかることですが、クロスだけでも張り替えるなど提案をする

こともあります。

 

 

あるいは、そういうお金がかかるのであれば、考えかたですが、いっそ不動産会社による買取も

一つの考え方です。

不動産会社に買い取ってもらう価格は、正直なところかなり安くなってしまいますが、メリットとしては、

売買代金の受け取りが早いことやスケジュールが明確であることと、引き渡した後の物件に対しての責任を

負わなくて済むことがありです。

 

一般の個人ユーザー同士の売買では、新築のような保証ではないですが、通常3ヶ月を目安に、売主さんは

瑕疵担保責任という保証をしなければなりません。

引き渡した後で、雨漏りや水漏れがあった場合、それを売主さんが金銭的に負担するということになります。

 

 

ネット経由の査定依頼で複数の会社に依頼しているから差が発生する

これはネット査定の弊害です。

不動産の査定を1社だけでなく、複数の価格を聞いた方がいい、と言われています。確かにそういう

部分はあります。

 

 

しかし、それが進んだ結果、不動産会社は他の会社よりも高い価格提案をしないと売却依頼を

もらえないという現象が起きています。

 

その結果、不動産会社は、机上査定の段階でフルイにかけられて訪問査定に読んで貰えないのでは、

マズイということで、売れる売れないという基本から離れて、売却依頼をもらう競争から脱落しない

ための価格を提案するようになりました。

 

 

その結果、ほとんどの売主がそんな価格になるとは思わなかったという机上査定価格が出てくる

ようになったのです。

 

そして、その中の1社を選んで販売開始していくのですが、本来の売れるであろうという査定価格

の意味から外れていますので、高すぎるのですから売れるわけないですよね。

 

 

結局、数ヶ月広告をして反応もありませんので、価格をどんどん下げるしかないのです。

売主によっては、「価格を下げるのなら、誰だってできるだろ。何か他の提案はないのか」

というか違いますが、そもそもそういうありえない価格にさせてしまったのです。

 

 

例えていうなら、本来はカローラなのに、クラウンの価格をつけて売り出すのですから、

適正な価格に戻すしかないことは、誰にでもわかることです。

 

 

複数の会社を競合させた結果、価格は入札状態になり、跳ね上がり、不動産会社は本音を

言えば、商談の場から脱落しますから、ありえない価格に苦し紛れの根拠をつけて売主に

アプローチします。

 

その結果の価格で売り出しているので、価格を下げるのではなく、適正価格に戻して販売する

のが、最良の方法なのです。

 

売主と仲介会社の両方に責任があり、インターネットが招いた弊害の一つです。

査定結果から、何を基準にして選んだ方が良いのかなどについては、別記事「不動産査定、

どんなサイト・会社を選びますか?」で紹介していますので、よろしければ参考になさってください。

間違った選択をすると、数ヶ月の時間を無駄にしてしまいます。

 

 

 

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訪問価格よりも高い価格では売れないのか

当然、売主さんの所有する物件ですので、納得できない価格での売買はしなくとも良いのです。

 

ですので、査定価格よりも、少し高い価格だけども、まず高めの価格から販売開始をして

ほしいという希望はあって当然のことです。

 

 

物件調査や市況についてもしっかりとなされて、精度の高い査定価格だと思われる場合でも、

可能性が小さいとしても、その高め価格でのチャンスにかけてみたいと思われることは

否定されるものではありません。

 

 

また昔から「不動産は水もの」というくらいに、市況は変化していきます。

買主さんの数(需要)と売り物件の数(供給)、そして世の中の状況が複雑に絡み合って、

市況ができています。

 

この需要と供給のバランスに、社会の状況という要素が加わりますので、不動産会社社員が

思っていたよりも、高い価格で成約になることは、時々起きます。

プロである不動産会社にしても想定外のことが起きる可能性があるのです。

 

 

ちょっと無理ではないかと思われる価格で販売開始した後に、周りの物件が全部売れてしまい、

いよいよエリアにその高い価格のい物件だけになってしまうときが来るケースがあります。

 

すると、それまでに全く問い合わせがなかった物件だったのに、ある日から急に集中的に

問い合わせが集まる現象が起きることがあります。

 

なかなか、ないことですが、そのような状況になると、相場よりも1割くらい高い価格で

ありましても、売れてしまうことは実際にあります。

 

 

ただ、稀なケースですので、それを狙うには、もともと人気のあるエリアの物件で、販売完了を

半年から1年ほどの時間的余裕を見てくださるとすれば、売れる可能性もなくはありません。

 

 

注意すべきことは、自分の物件を売り出した後のエリア状況です。

仮にそのあとに、何らかの事情で他に安く売りだす物件が続いてしまうと、先ほど紹介したように

高い価格で売れるチャンスは無くなります。

ですので、他の販売している物件との関係が最も重要になります。

 

 

 

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まとめ

  1. 机上査定価格と実際の訪問査定価格は、状況によって、リフォーム分くらいの価格の差が生まれる可能性がある。
  2. 築年数は大事な要素だが、実際の居住状態が肝心です。子供多かったり、ペットを飼っている場合、想像よりも実際の価格は安くなることがある。
  3. 人気があって、売り出す人が少ないという条件が揃えば、相場よりも高く売れるチャンスがあるから、同じエリアで他に売り出す物件状況は、要注意だ。それらの市況によって左右される。

 

以上のように、不動産の市場は様々な要素が複雑に絡み合います。

ただ、しつこいようですが、机上査定は机の上で出された査定であることをご理解ください。

 

 

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