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不動産を個人間で売買するのは可能だが、多くの注意点がある!

不動産を売却する際には、不動産仲介会社に依頼し、売却するのが、一般的です。

そして不動産会社には、仲介手数料を支払います。

 

約3%とはいえ、改めて計算してみると、かなり大きなお金です。

不動会社に依頼せず、個人で売買することは出来るのか。

考えてみたくなると思います。

現役の不動産会社社長が解説します。

 

 

不動産業者に依頼せず個人でも不動産売却は可能

不動産 売却

 

結論から言えば、不動産会社に依頼せずに、不動産を個人で売買することは可能です。

 

例えば、販売開始した途端に、隣地の人が思いがけなく購入したいと言ってきたとき。

例えば、友人の知人が購入したいと言ってきたとき。

例えば、知人から「以前売却した時にそんなことがあった」と聞かれた時。

 

そのようなことがあると、「会社に依頼しないで個人で売っても売れたのに…」と思ってしまいます。

でも、すでに媒介契約書という書類で不動産会社に依頼していたから、仕方がない…。とお考えになる気持ちはわかります。

 

しかし不動産会社の仕事は、それだけではありません。

もしも「仲介手数料を支払うのが、惜しく感じる」「自分で売ればよかった」と思うときは、

次の点に注意して手続きをなさってください。

 

 

不動産を個人で売買する場合の注意点

注意点

 

一連の流れとしては、不動産会社が行う売買契約書の作成と説明、重要事項説明書の作成もされることが望ましいです。

 

抵当権抹消

買主さんから売主さんへの資金の授受があります。

同時に、抵当権が残っている場合の抹消手続きの手配があります。

銀行に連絡をして、書類を整えてもらう必要があります。

 

合わせて買主さんのローン利用に関連する抵当権設定登記等に関する協力をします。

滞りなく所有権移転が完了するまでを、フォローすることが注意すべきポイントになります。

 

仲介手数料は高額ではありません

不動産会社を挟まずに、個人で手続きをする場合は、これらの流れをスムーズに手続きが進行するようにフォローしていく必要があります。

不動産会社に支払う仲介報酬額は、400万円超の物件の場合、仲介報酬額の上限は売買価格の3%+6万円+消費税と法律で決められています。

仮に2000万円の物件の売買であれば、消費税8%(2019年10月以降は10%)を含めると、総額で71万2800円になります。

 

一般的には、報酬上限額で受領することが通例となっています。

確かに大きい金額です。

価格が上がると比例して金額が上がります。

金額が比例して上がるのは、その分の調査責任や説明責任も高まるからと理解しています。

 

 

売買契約書の準備

売買契約書を作成する場合、どちらかの都合が優先されて、相手に不利益が発生するような内容になっていてはいけません。

 

 

後日、紛争に発展する場合、契約書にどう書かれているか、それが争点となる場合もあるからです。

不動産会社が、仲介し売買契約を行う場合は、売買契約書の前に、宅建士が重要事項説明書の説明をいたします。

 

これは、売主に成り代わり、不動産会社担当が、宅建業法・建築基準法・民放の定めから説明責任ある部分の調査を行い、

さらにその証拠となる図面等を関係各所から取得し、その内容を重要事項説明書に記載します。

通常は、売主さんは不動産会社が調査した内容が正しいということに、合意して署名捺印をします。

 

 

建物に関する不具合や瑕疵(表面に見えないキズであり、=欠陥のことであり。)については、後日紛争に発展しかねないことです。

特に注意して物件の状態を確認します。

ここが不動産会社の調査責任・説明責任の大切注意点になります。

 

 

重要事項説明は宅建士しか出来ない

不動産業者が売買契約を行う場合、売買契約の前に、重要事項説明を行います。

 

もしも、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、重要事項説明書の提出は必須です。

ですので、住宅ローンを利用する買主との売買契約の場合であれば、個人だけの売買契約は出来ません。

 

次に、買主さんに住宅ローンの本申込をしてもらうフォローが必要です。

ここで、買主さんが忙しいなどと手続きが遅れてしまいますと、売買契約書で約束した決済引渡の日程が

実現困難となってしまいます。

 

買主さんには、ローンの本申込承認が出たら、銀行と金銭消費貸借契約をしていただかないといけません。

ここまでくると、やっと一息です。

数日後には、決済(売買代金の受け渡し)と引き渡し(所有権移転の登記申請)です。

ローンの抵当権設定登記も同時に行う必要があります。

もしも、売主さんの物件にローンの残高がある場合、合わせて抹消の手続きも必要です。

 

抵当権の抹消手続きは、同日に行います。

抵当権の末梢が出来ないと、買主に所有権の移転ができません。

所有権の移転ができないと、買主がローンを使う場合、資金が実行されません。

 

互いのスケジュールが、ピタリと噛み合っていないといけません。

売主と買主の互いの協力が必要です。

 

 

不動産を個人で売買するメリット・デメリット

個人 不動産 売却 (1)

 

メリット・デメリットは単純明快です。

メリットは、不動産会社に支払う手数料がなくなることです。

 

デメリットは、2つです。

一つは、買主さんが住宅ローンを利用する場合に、重要事項説明書の作成と宅建士の署名捺印と

宅建士の説明が必要になることです。

 

もう一つは、買主さんと売主さんのスケジュール調整でしょう。

円滑に進めるようにしていかないと、トラブルに発展する危険性があるということです。

 

売買契約というのは、法律行為です。

双方の意見が折り合わずに、トラブルに発展していますと、裁判所で解決することになります。

(不動産の契約に限らず、売買契約には必ず一番最後の条文に、「管轄裁判所」の説明があります。)

 

 

ここまで読んで下さいましてありがとうございます。

不動産を個人で売買する場合の注意点について解説しました。

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