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不動産売却・ローンの残高が残っている場合の手順

 

この記事でお伝えすること

1)ローン残高がある場合の不動産売却の具体的な手順(売主)

2)不動産の売却時には、ローン残高を完済(抵当権抹消)しないと引き渡し(所有権の移転)ができないと聞いたことがある

3)ローン残高を抹消する手続き

4)不動産が売却できる可能性ある価格が、ローン残高よりも低い場合はどうするのか

 

不動産業界30年経験から、解説します。

 

不動産の査定をされたのちに売却へと進んでいく際に、

売主さんが気になることの一つは「住宅ローン残高」のことだと思います。

住宅ローン残高がある場合の売却時の手順について、解説をさせていただきます。

 

不動産の売却の現実として、

不動産を売却する売主さんがローン残高が残っているケースは、

売却事例の半分以上を占めます。

 

そもそも売却を前提に不動産購入をする人は、一般的にはいません。

それは、実際に最初から予定しているのは、一部の収益物件投資家だけです。

一般の売主さんは、人生に想定外のことが起こり、

やむを得ず所有する不動産を売却するケースがほとんどです。

 

ですので、売却時にローン残高が残っているケースは、ごく普通のことです。

安心をしていただきたいです。

 

 

不動産売却|ローン残高がある場合の具体的な手順(売主)

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銀行への連絡は、個人情報に関係することなので、

不動産会社の担当者が連絡しても教えてもらません。

 

ですので、売主さんが直接銀行へ連絡することになります。

 

ローン残高のある銀行に事前連絡

売買契約がまとまる方向に進んだら、ローン残高がある銀行の支店に連絡をし、

「現在の不動産を売却予定であること」と

「決済日の何日前までに、ローンの抵当権抹消書類の準備を依頼すれば良いのか」を確認する。

 

抵当権抹消書類の準備日数は、金融機関によりかなり異なります。

早い銀行だと1週間、住宅支援機構(元住宅金融公庫)は

基本原則4週前と規定されています。

 

銀行に連絡して、分かった内容を不動産会社担当者に伝えてください。

 

銀行に売買契約後に連絡

無事売買契約が締結されたのちに、今の住まいの住宅ローンの銀行に再度連絡し、

抵当権抹消書類の準備依頼をする。

 

転居・ハウスクリーニング

決済日の数日前までに、転居をする。

転居後は、住宅内部のハウスクリーニングをお勧めします。

 

これは「ルール」ではありませんが、

お金をかけてクリーニングをしたという事実が、買主さんにアピール効果を生みます。

 

中古物件は現状渡しという前提はありますが、

物件見学時には家具等があって確認できなかった傷や汚れが

転居によって現れることがかなり多くあります。

 

その場合、軽微なものであれば、売主さんがお金をかけクリーニングをしたことで、

目をつぶってくれることがあります。

 

ただし、設備トラブル等が発生した場合は、売主さんの責任と負担ということになります。

 

決済日当日

決済の日には、住宅の鍵(関係するすべての鍵一式)と権利証(登記識別情報)を持って、

約束された場所(通常は銀行)へ向かいます。

 

不動産の売却|ローン残高を完済(抵当権抹消)しないと引き渡し(所有権の移転)ができないと聞いたことがある

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確かにその通りです。

不動産売買において、所有権の移転、

つまり物件の名義を買主さんに移す物件引渡しの時点では、

売主さんのローン残高はゼロになっていないと、所有権移転の手続きができません。

 

ということは、引き渡しの時点では、ローン残高は完済されていることが条件になります。

しかし、手持ち資金でローン残高を完済できるのは、ごく一部のケースです。

手持ち資金だけでは完済できない場合の手続きの方法があります。

 

それは、買主さんの購入資金によって、売主さんのローン残高を抹消する方法です。

 

ローン残高を抹消する手続き

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買主さんの購入資金によって、売主さんのローン残高を抹消する方法について解説します。

 

抵当権を抹消する

買主さんの購入資金は、現金でも買主さんの住宅ローンでも構いません。

買主さんの資金により、売主さんのローン残高を抹消する場面で大事なことは、

両方の手続きを同日に行うことです。

 

ですので、決済(買主さんが売主さんに売買金額の残金を払うこと)と

引渡(所有権の移転手続きをすること)が同日であることが原則になります。

 

同時に決済

この時、引渡を行うためには、「売主さんの抵当権抹消(ローン完済と登記手続き)」が

なされている必要があるのです。

 

ですので

1)買主さんの売買代金の全額支払

2)売主さんのローン完済

3)売主さんの抵当権の抹消を、司法書士の監理のもとで同日に行うのです。

 

そこでは時間的なズレが発生しますが、司法書士の責任のもとで、手続きを進めていきます。

司法書士は、これらの手続き全てを同日に行うのです。

 

ですので、不動産会社が仲介に入り、買主さん・売主・銀行・司法書士のスケジュール調整を

行いますが、互いの協力が重要になります。

 

売り主が次の住まいで住宅ローンで購入する場合

基本原則は以上ですが、注意点があるのは、売主さんが売却後の次の住まいを住宅ローンを使って、

買い替えをする場合です。

 

次の新規の住宅ローンを融資してもらうには、現在のローンを完済していることが条件になります。

具体的には、新規の住宅ローンの融資実行の行う金銭消費貸借契約時には、

現在のローンを完済している証明を提出するということです。

 

金銭消費貸借契約は、通常平均で融資実行日の5日ほど前に行われます。

(金融機関によって必要日数は異なりますので、事前確認が大事です。)

 

住む場所がないという空白の日にち

するとここに、数日間、住むところがなくなるという状態が生まれます。

次の新規の住宅ローンの実行数日前までには、現在の住宅ローンを完済していないといけない。

しかし完済するためには、現在の住まいを引渡(明け渡し)しなければならない。

 

現在の住まいを引き渡してから、次の住宅に入居可能となるまでに、

住むところがなくなるということです。

 

現在の住宅のローン残高が残っている状態で売却し、

次の住宅は新規のローンを利用して買い換える場合、不動産会社を通じて、

現在の住宅を購入してくれる買主さんに、「引渡延長」を事前に了解いただいた上で、

売買契約を行う必要があります。

 

引き渡し延長

引渡延長とは、原則同日に行われる決済と引き渡しの日程を分けることです。

売買契約書には、例えば「決済後7日以内に引渡を行うものとする」などの特約を加えて合意してもらうということです。

これは、あくまでも買主さんの合意が得られなければ出来ません。

買主さんには、売買代金を全額支払ったのに、物件の引渡を即日に受けられないという「リスク」が発生するからです。

 

不動産が売却できる可能性ある価格が、ローン残高よりも低い場合はどうするのか

ローン残高よりも売買可能な価格が低い場合、解決する方法は三つあります。

・一つは、手持ちの資金でその差額分を支払うことです。

 

・二つ目は、ローン残高のある銀行か他の金融機関に、その差額分の無担保融資を受けて、支払う方法です。

ただし、審査のハードルはかなり高いです。

 

・三つ目は、任意売却という方法です。

これは、現在の住宅のトーンを支払っていくのが困難であるという条件が必要になり、銀行の了解がなければ進められない方法です。

銀行か不動産会社に、住宅を売り出す前の段階で相談が必要です。

上記の説明に加えて、いくつかの手順が増えます。

 

まとめ

 

ローン残高がありましても、ごく普通に、不動産の査定から始まり、

売買契約、決済引渡へと進めていくことが可能です。

 

ただし、実際の場面では、上記の内容では解説し切れないお客様固有の

イレギュラーなケースが起きます。

 

例えば「売主さんか買主さんが決済引渡に立ち会うことができない」

例えば「遠方なので、契約も決済にも行けないかもしれない」

例えば「親の残した物件で権利証が見つからない」

など、他にも様々なことがあります。

 

どのようなケースでありましても、安心して手続きを進めていくためには、

売却の良きパートナーとなってくれる不動産会社の担当者選びが、大切なポイントになります。

 

全国のエリアの中には、仲介手数料の割引等のサービスが行われているエリアがあると聞きます。

その前提には、どの会社に頼んでも「売却の方法も決済など手続きの仕方も同じでしょ」

という売主さんの思い込みがあります。

 

基本原則は同じですが、お客様固有のイレギュラーケースに対応し、

スムーズに業務対応できるのかは、現実はだいぶ違いがあります。

 

大手の社員であっても、経験値の低い社員もいます。

あるいはベテランだといっても、長い年数の仕事を経験しているだけで、

持っている情報が古い社員もいます。

 

税制・法律・ローンに関する情報は、毎年変更されます。

情報更新が遅れているベテラン社員もいます。

 

私がお勧めする担当者選びは、「人間性」を重視して選ぶことだと考えています。

そういう担当者こそが、売主さんのために一生懸命に働いてくれます。

想定外のことが発生しても、誠実に、丁寧に、こなしてくれるはずです。

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