不動産売却・ローンの残高が残っている場合の売却手順

ローン残 売却 売却
ローン残 売却

不動産業界30年経験から、ローン残高が残っている場合の不動産売却について、解説します。

不動産の査定をされたのちに、売却へと進んでいく際に、売主さんが気になることの一つは「住宅ローン残高」のことだと思います。

住宅ローン残高がある場合の売却時の手順について、解説をさせていただきます。

不動産の売却の現実として、不動産を売却する売主さんがローン残高が残っているケースは、売却事例の半分以上を占めます。

 

そもそも売却を前提に不動産購入をする人は、一般的にはいません。

それは、実際に最初から予定しているのは、一部の収益物件投資家だけです。

一般の売主さんは、人生に想定外のことが起こり、やむを得ず所有する不動産を売却するケースがほとんどです。

ですので、売却時にローン残高が残っているケースは、ごく普通のことです。

安心をしていただきたいです。

 

 

不動産売却|ローン残高がある場合の具体的な手順(売主)

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銀行への連絡は、個人情報に関係することなので、

不動産会社の担当者が連絡しても教えてもらません。

ですので、売主さんが直接銀行へ連絡することになります。

 

1)ローン残高のある銀行に事前連絡

売買契約がまとまる方向に進んだら、ローン残高がある銀行の支店に連絡をし、「現在の不動産を売却予定であること」と、「決済日の何日前までに、ローンの抵当権抹消書類の準備を依頼すれば良いのか」を確認する。

 

注意)抵当権抹消書類の準備日数は、金融機関によりかなり異なります。

早い銀行だと1週間、住宅支援機構(元住宅金融公庫)は、基本原則4週前と規定されています。

銀行に連絡して、分かった内容を不動産会社担当者に伝えてください。

 

2)銀行に売買契約後に連絡

無事売買契約が締結されたのちに、今の住まいの住宅ローンの銀行に再度連絡し、抵当権抹消書類の準備依頼をする。

 

3)転居・ハウスクリーニング

決済日の数日前までに、転居をする。

転居後は、住宅内部のハウスクリーニングをお勧めします。

 

これは「ルール」ではありませんが、お金をかけてクリーニングをしたという事実が、買主さんにアピール効果を生みます。

中古物件は現状渡しという前提はありますが、物件見学時には家具等があって確認できなかった傷や汚れが、転居によって現れることがかなり多くあります。

 

その場合、軽微なものであれば、売主さんがお金をかけクリーニングをしたことで、目をつぶってくれることがあります。

ただし、設備トラブル等が発生した場合は、売主さんの責任と負担ということになります。

 

 

4)決済日当日

決済の日には、住宅の鍵(関係するすべての鍵一式)と権利証(登記識別情報)を持って、約束された場所(通常は銀行)へ向かいます。

 

 

不動産の売却|ローン残高を完済(抵当権抹消)しないと引き渡し(所有権の移転)ができないと聞いたことがある

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確かにその通りです。

不動産売買において、所有権の移転、つまり物件の名義を買主さんに移す物件引渡しの時点では、

売主さんのローン残高はゼロになっていないと、所有権移転の手続きができません。

 

ということは、引き渡しの時点では、ローン残高は完済されていることが条件になります。

 

しかし、手持ち資金でローン残高を完済できるのは、ごく一部のケースです。

手持ち資金だけでは完済できない場合の手続きの方法があります。

それは、買主さんの購入資金によって、売主さんのローン残高を抹消する方法です。

 

 

ローン残高を抹消する手続き

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買主さんの購入資金によって、売主さんのローン残高を抹消する方法について解説します。

 

抵当権を抹消する

買主さんの購入資金は、現金でも買主さんの住宅ローンでも構いません。

買主さんの資金により、売主さんのローン残高を抹消する場面で、大事なことは、両方の手続きを同日に行うことです。

ですので、決済(買主さんが売主さんに売買金額の残金を払うこと)と、引渡(所有権の移転手続きをすること)が同日であることが原則になります。

 

同時に決済

この時、引渡を行うためには、「売主さんの抵当権抹消(ローン完済と登記手続き)」が、なされている必要があるのです。

ですので

1)買主さんの売買代金の全額支払

2)売主さんのローン完済

3)売主さんの抵当権の抹消を、司法書士の監理のもとで同日に行うのです。

 

そこでは時間的なズレが発生しますが、司法書士の責任のもとで、手続きを進めていきます。

司法書士は、これらの手続き全てを同日に行うのです。

ですので、不動産会社が仲介に入り、買主さん・売主・銀行・司法書士のスケジュール調整を、行いますが、互いの協力が重要になります。

 

 

売り主が次の住まいで住宅ローンで購入する場合

基本原則は以上ですが、注意点があるのは、売主さんが売却後の次の住まいを住宅ローンを使って、買い替えをする場合です。

 

次の新規の住宅ローンを融資してもらうには、現在のローンを完済していることが条件になります。

具体的には、新規の住宅ローンの融資実行の行う金銭消費貸借契約時には、現在のローンを完済している証明を提出するということです。

金銭消費貸借契約は、通常平均で融資実行日の5日ほど前に行われます。

(金融機関によって必要日数は異なりますので、事前確認が大事です。)

 

 

住む場所がないという空白の日にち

するとここに、数日間、住むところがなくなるという状態が生まれます。

次の新規の住宅ローンの実行数日前までには、現在の住宅ローンを完済していないといけない。

しかし完済するためには、現在の住まいを引渡(明け渡し)しなければならない。

 

現在の住まいを引き渡してから、次の住宅に入居可能となるまでに、住むところがなくなるということです。

 

現在の住宅のローン残高が残っている状態で売却し、次の住宅は新規のローンを利用して買い換える場合、不動産会社を通じて、現在の住宅を購入してくれる買主さんに、「引渡延長」を事前に了解いただいた上で、売買契約を行う必要があります。

 

 

引き渡し延長

引渡延長とは、原則同日に行われる決済と引き渡しの日程を分けることです。

売買契約書には、例えば「決済後7日以内に引渡を行うものとする」などの特約を加えて合意してもらうということです。

これは、あくまでも買主さんの合意が得られなければ出来ません。

買主さんには、売買代金を全額支払ったのに、物件の引渡を即日に受けられないという「リスク」が発生するからです。

 

 

不動産が売却できる可能性ある価格が、ローン残高よりも低い場合はどうするのか

ローン残高よりも売買可能な価格が低い場合、解決する方法は三つあります。

・一つは、手持ちの資金でその差額分を支払うことです。

・二つ目は、ローン残高のある銀行か他の金融機関に、その差額分の無担保融資を受けて、支払う方法です。ただし、審査のハードルはかなり高いです。

・三つ目は、任意売却という方法です。

これは、現在の住宅のトーンを支払っていくのが困難であるという条件が必要になり、銀行の了解がなければ進められない方法です。

銀行か不動産会社に、住宅を売り出す前の段階で相談が必要です。

上記の説明に加えて、いくつかの手順が増えます。

 

 

不動産売却・ローンの残高が残っている場合の売却手順のまとめ

ローン残高がありましても、ごく普通に、不動産の査定から始まり、

売買契約、決済引渡へと進めていくことが可能です。

 

ただし、実際の場面では、上記の内容では解説し切れないお客様固有の

イレギュラーなケースが起きます。

 

例えば「売主さんか買主さんが決済引渡に立ち会うことができない」

例えば「遠方なので、契約も決済にも行けないかもしれない」

例えば「親の残した物件で権利証が見つからない」

など、他にも様々なことがあります。

 

どのようなケースでありましても、安心して手続きを進めていくためには、

売却の良きパートナーとなってくれる不動産会社の担当者選びが、大切なポイントになります。

 

全国のエリアの中には、仲介手数料の割引等のサービスが行われているエリアがあると聞きます。

その前提には、どの会社に頼んでも「売却の方法も決済など手続きの仕方も同じでしょ」

という売主さんの思い込みがあります。

 

基本原則は同じですが、お客様固有のイレギュラーケースに対応し、スムーズに業務対応できるのかは、現実はだいぶ違いがあります。

 

大手の社員であっても、経験値の低い社員もいます。

あるいはベテランだといっても、長い年数の仕事を経験しているだけで、持っている情報が古い社員もいます。

 

税制・法律・ローンに関する情報は、毎年変更されます。

情報更新が遅れているベテラン社員もいます。

 

私がお勧めする担当者選びは、「人間性」を重視して選ぶことだと考えています。

そういう担当者こそが、売主さんのために一生懸命に働いてくれます。

想定外のことが発生しても、誠実に、丁寧に、こなしてくれるはずです。

 

 

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