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民法改正「契約不適合責任」で売主の責任と負担は増える

2020年4月に、民法改正が施行される。

一部、TV等で紹介されていることもあるが、不動産の売買関係については、今ひとつ解説されていないように思います。

特に、現在物件を所有していて数年後に売買の可能性がある人や、親から不動産を相続する可能性ある人は、よく理解しておかないと、困ったことが起きる可能性があります。

 

今回の120年ぶりといわれる民法改正で、不動産の売買に関しては、売主の責任・義務は増えます。

かわって、買主の権利は増えます。

今までの多少売主よりであった立場関係を、中立に考えられたという意見もあります。

では、解説してまいります。

 

 

民法改正「契約不適合責任」で売主の責任と負担は増える|瑕疵担保責任は廃止

建物診断

 

まず瑕疵担保責任という言葉が廃止されます。

もともとの民法で定められていた売主責任は、非常に重い内容であったため、実際に取引される売買契約では、不動産仲介会社が間に入って、民法の原則を変更して、契約していました。

 

もともとの民法の定めでは、瑕疵担保責任とは、買主が売買契約までに発見できなかった瑕疵(隠れた欠陥)があった場合、買主は、発見後1年間売主に損害賠償請求ができるものしています。

買主にとっては、最高の法律内容です。

しかし売主にとしては、あまりにも、重すぎる内容です。

引き渡しから何年経っても、気が休まることはありません。

 

ただし、これまでの民法は、両者の合意があれば変更できることとされていました。

そこで、実際の契約では、引き渡しから3ヶ月を売主の負担として、売買契約を行うことが通例とされてきました。

さらに、建物等の状態が良くない場合等には、瑕疵担保責任を売主はみないという免責での売買契約も実在します。

 

空き家で1年過ぎていたり、親が管理していたので、自分には管理状態に責任を持てないので、という場合には、売買価格を考慮し、小合意した上で、瑕疵担保免責で売買契約を行うことは、通常のこととされてきました。

 

民法改正「契約不適合責任」で瑕疵担保責任が廃止されるとどうなるか

 

民法改正の実施では、瑕疵担保責任という考え方がなくなります。

それに変わるのが、「契約不適合契約」です。

 

売買契約の中で、細かく説明された物件の内容に、あっていないもの、つまり適合していない場合は、買主は守られるという法律です。

ですから、民法改正が施行されたあとは、物件の内容について、後日でも合意したことが確認できるように、細かく取り決めておく必要があります。

 

また、現在の民法では、瑕疵は隠れた瑕疵という意味を持っています。

そのときには、気づかなかった、ということです。

そして、裁判となった時に、揉めてしまうのは、この部分です。

瑕疵なのか瑕疵ではないのか。

本当は、知っていたのか、本当に知らなかったのか、です。

 

民法改正後では、これがなくなります。

知っていても、いなくても、契約書で説明された内容と合致しているかどうかだけの問題になります。

 

 

民法改正「契約不適合責任」により買主の権利は増える

実際に、買主の権利は増えます。

これまでは、買主ができるのは、損害賠償請求と契約解除でした。

しかし、民法改正では、「追い完請求」と「代金減額請求」が追加される。

 

追完請求

簡単に言いますと、引き渡し終了が住んだ後でも、民法改正では、もしも買主が契約書の中の記載内容と合致しない状態を見つけたら修理を依頼できるということです。

売主に過失がない場合であってもです。

 

代金減額請求

追完請求をしたが、売主が修理ができない場合、また不可能な場合に、代わりに代金減額請求をすることができます。

 

民法改正「契約不適合責任」で売主の責任は増える

先の説明でご理解いただけたと思いますが、契約に書かれていることが重要であるということです。

売買契約書に、関しては、本当に細かい部分について、見落としがないように、確認することが求められるようになります。

 

書類は、不動産会社が作るものという思いを捨てて、売主さん自身のためにも、細かくチェックする必要があります。

しかし、実際にこれらの売主責任を、全部売主が持つことは、現実ではありません。

 

実際には、瑕疵担保保険なくしては考えられません。現時点では、必ずつけておくべき保険です。

そのためには、建物診断(インスペクションは)必須になっていくでしょう。

 

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