大切な不動産の査定をしてもらえる不動産の査定方法などについて、解説します。
一番手軽にできる不動産の査定方法は、ネット一括査定でしょう。
今では、AI査定が日々進化しています。
当記事では、ネットの一括査定が、行われている手順やAI査定について、解説しています。
不動産査定方法では先ずネット一括査定がおすすめ｜仕組みについて
不動産の価格を知りたいと思ったあなたが、ネット一括査定にログインしてから、査定価格を知るまで、について解説します。
不動産一括査定サイトにログインしてからの仕組み
まず、「不動産 一括査定」などのキーワードで、査定サイトを見つけてください。
イエウール、HOME4U、スーモ、ホームズ、など多数のサイトがあります。
どのサイトが、いいという違いは、参画していた企業としての立場から言いますと、実際には大きな違いはありません。
査定サイトにログインをして個人情報と物件情報を入力する
それぞれのサイトには、定型の入力フォームが用意されています。
住所・名前等の個人情報を入力し、物件情報を入力してください。
注意点は以下の通りです。
- 架空の名前・住所・電話番号は、当然NGです。
- 土地・戸建の場合、番地まできちんと書く事です。（土地の向き等によって、土地価格は、大きく変わります）
- マンションの場合は、部屋番号まできちんと書く事です。（面積と階数で価格は異なります）
- パソコンの画面上に価格が算出される事はありません。（不動産会社の営業から連絡があります）
- 自分名義の物件でなければなりません。（物件の査定情報は個人情報と同等のものです）
時々、他人の物件や、了解をもらっていない親兄弟の物件についての情報を、入力する人がいますが、それは隣人や親子関係でのトラブルを招きます。
当日中に、不動産各社から連絡があり物件確認をされます
不動産会社の立場からしますと、不動産の査定情報については、財産に関する、個人情報に準ずるものという認識があります。
間違えた情報で、査定することで、後にトラブルとなることを防止しようとします。
なぜなら、現実に「番地違い」「号室違い」などの物件情報が多いからです。
中には、相続権の無い義理の子供や、隣地の不動産の価格を調べようとする、物件情報もあります。
机上査定で良いか、訪問査定にするか
時々、数年前の机上査定価格を持ち出す売主がいます。
しかし、机上査定は、査定という名前の空論です。
実物の状態を確認せずに、数千万という額の財産の査定をすることが、どれほど正確ではないか、想像できると思います。
本当に売却をする考えがあるのでしたら、訪問査定をしてもらうべきです。
訪問査定をしたら、売らないわけに行かなくなる、と考えることはありません。
希望額との違いが大きければ、実際売ることは出来ないからです。
売却がいつになるか分からない、という状況であるなら、机上査定で良いかもしれません。
1社を選んで売却依頼をするー専任媒介契約
売却依頼をする契約を媒介契約といいます。
媒介契約には、3つの方法があります。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
もっとも、良い条件で売却できる選択は、専任媒介契約をおすすめします。
一般媒介契約が、複数の会社に依頼できて、有利だと考える売主がいます。
それは、完全に誤解です。
現在のように、ネットで広告する時代に合っては、複数の会社に売却依頼をすることのメリットは、まったくありません。
不動産会社各社の販売方法が、皆違うという古い時代であれば、有益性は合ったかも知れません。
媒介契約をする会社を選ぶには、担当者で選ぶのが良いです。
ネットで情報を集めて、販売する時代に合っては、会社の規模などは、何も違いはないからです。
不動産査定はまず一括査定サイトから
査定をしてもらう会社を選ぶには、知人の紹介や、いつもチラシが入ってくる会社を選ぶ、等の方法があります。
しかし、現実的に実用的な方法は、ネットの一括査定を利用する方法です。
ただし、売却を実際に検討する時期が近いのか、未だ具体的ではないのかによって、一括査定で登録する会社数はコントロールした方が良いです。
売却時期の予定がいつになるのか、分からない場合は、1社か、多くても2社に限定した方が良いです。
5社6社と、依頼数を増やせば、その分情報は集まりますが、売主はその応対をしなければなりません。
ですので、売却予定が明確ではない場合、売主にとって、大きなストレスになります。
逆に、間近に売却をする考えがあるのでしたら、5〜6社ほどに依頼すべきです。
不動産の査定方法は進化しています
当記事では様々な査定の方法について解説しています。
AIは不動産査定にも進んでいる
不動産業界にも、AI化が進んでいます。
スマホやパソコンで、一般ユーザーでも、AIの計算によって、概算価格を知ることができるアプリやWebサービスがあります。
AI査定の中で、先行してサービスを開始した、不動産査定サービス「HowMa」の精度も高まり、スマホのアプリで、かなり良い線の価格が算出できるようになって来ています。
もうすぐ、専門知識のない人でも、不動産の査定価格の計算が出来るようになっていくでしょう。
AIは、機械学習により、同じ動作を繰り返す事が、得意ですから、様々な計算のパターンが蓄積されるほど、精度が高まっていくことになります。
つまり、ごく近い将来に、不動産業の仕事の中で、不動産査定の難易度がなくなるかも知れないということです。
もうじき、ベテラン社員のプライオリティは無くなるでしょう。
経験の浅い社員でも、不動産査定が出来るようになります。
現場に行かなければ分からない物件の個体差を知ることも、AIの機械学習が進化することで、変わっていくでしょう。
2つの査定方法｜机上査定と訪問査定
机上査定とは、簡易査定ともいわれます。
名前の通り、机上で行う簡易査定ですので、物件状態を確認する前の査定であり、査定価格の精度は低いです。（実際に売れるかどうかについての精度が低い）
当然ながら、同じ構造・築年数・面積・同じようなり立地条件でありましても、建物については、その痛み具合については、個体差が大きく存在します。
実際の査定と、数100万円の違いが出てしまうこともあります。
簡易査定の元となるのは、過去の取引事例と現在の販売中物件との比較です。
物件の状態は、加味されていません。
物件の状態の個体差を確認しなければ、非常に大雑把な参考価格でしかありません。
どの部分にどれほどの傷や汚れ・設備機器の性能劣化などがあるか、がわからないい時点での査定です。
確かに、築年数などは、基礎的な査定の条件として、必須です。
しかし、実際に売れる価格を決めるのは、物件の現状です。
どんなに新しい物件でも、管理状態が悪ければ、買主から検討されません。
検討されるためには、物件の状態に見あった価格設定にしなければなりません。
訪問査定は、名前の通り、実際に物件に訪問して、物件の状態を確認し、買主の評価を想定し、価格を査定します。
ですので、現実の売却価格に近い価格の提案を受けることができるようになります。
不動産査定は匿名ではできないのか
匿名で査定を受け付ける査定サービスをしている会社もあります。
ホームズ、というサイトです。
ただし、匿名情報による査定は、物件を特定しいない査定ですので、査定価格の信頼度は、低いものです。
前述の机上査定よりもさらに、査定価格の精度は落ちます。
筆者の会社も参画していますが、物件を特定しない査定価格ですので、正直なところ、ユーザーには、この場面で算出する価格をあてにしていただきたくないという気持ちです。
ユーザーの立場からすると、不動産会社の営業と話をすることに、抵抗を感じていたり、売却するかどうかもわからない段階なので、おおよその価格を知りたいと考えるのだと思います。
匿名による査定は、物件情報も個人を特定されないように、住所情報を途中までの記載としています。
そのため、概算計算をする不動産会社は、土地の向きもわからず、マンションならば階数も面積もわからずに、査定をしているのです。
ですので、お分かりだと思いますが、匿名の査定では、概算価格とも言えないほどに、価格の信頼性はないのです。
また、依頼者が本当に登記名義人なのか、どうかもわからずに、査定をすることになります。
査定をする不動産会社としても、情報自体に信頼度が低いために、ずさんな査定価格しか提案できないのです。
不動産会社が実際に行っている査定方法
最後に、実際に不動産会社の営業担当が行っている査定方法を紹介します。
詳しくは、本編のページをご覧になっていただきたく思います。
ちなみに、本編ページで紹介しているのは、机上査定の方法についてです。
つまり、簡易査定です。
ですので、もし不動産を売却するのであれば、建物や室内の実際の状態（個体差があります）を、不動産会社が黙示をした上での、査定価格でなければ、不動産売却の参考にはなりません。
机上査定でも、各不動産会社によって、査定価格が違う場合があります。
それは、参照しているデータ量によります。
エリアのマーケットや、例年との比較などのデータをきちんと持っている会社の査定価格こそが、信頼できる査定価格です。
不動産会社の中には、査定価格や評価を売主を喜ばせる設定にする会社があります。
しかし、実際には程遠い価格でしか売却できないことも、少なくありません。
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