マンション売却の失敗|貸して失敗・売り出して失敗

マンション売却 失敗談売却

せっかく買ったマンションですが、転勤等の事情から住めなくなったときなど、迷います。

いつからマンションを売却するか、貸すかを失敗しないようにと、迷うと思います。

そんな時、「一先ずマンション売却せずに貸す」という選択は、失敗の可能性が大きいです。

マンションは、いったん貸してしまうと、その後の売却で失敗する可能性が高まります。

詳しく解説して参ります。

 

スポンサーリンク

マンション売却の失敗|一旦貸すと後で売れなくなる

マンションが売れなくて困っている

マンションが売れなくて

急な転勤などで、検討する時間が短いと、ついつい、とりあえず一旦貸して、後で考えるという方法をとる方がいます。

しかし、マンションを貸した場合には、その後の売却でいくつかの失敗リスクがあります。

ですので、数年後に再度マンションに住む予定が、明確に決まっていないのであれば、貸すのではなく売却する方が失敗リスクが低いです。

所有するマンションを貸したことで受ける最大のリスクは、その後「居住用物件」として売却できなくなるということです。

居住用マンションでなければ、マンションの売却価格は大きく下がります。

つまり、売却の失敗につながる可能性が高くなるということです。

 

マンション売却の失敗|一旦貸してしまうと希望する売却時期に売れなくなる

貸してしまったマンションは、マンションを所有することで、家賃を得ることが目的である投資マンションに変化してしまいます。

まず、ここが失敗リスクの一つです。

もちろん、投資マンションとして、売却することは可能です。

ただし、投資マンションと居住用マンションでは、売却価格も売却スピードもまるで違います。

つまり、マンション売却は失敗ということです。

 

居住用マンションは、文字のとおり、自分が居住するためのマンションです。

購入するときは、低金利で住宅ローンが使えます。

そして、居住用のマンション購入を検討する人の数は、非常に多いです。

良い条件で買ってもらえる買主を見つけることは、十分可能なことです。

 

しかし、マンションを貸している場合は、投資用マンションになりますので、購入者は自分で住むことが出来ません。

ですので、一旦貸したマンションから、賃借人に退去してもらうことは、非常に難しいことなのです。

つまり、マンションの売却は、失敗に近づきます。

 

 

投資マンションは居住用マンションよりも売却価格は安くなるという失敗

投資マンションを購入する人は、投資家です。

個人投資家の関心は、物件の間取りや住まい勝手ではなく、投資と収入の関係(利回り)です。

いくらで購入して、家賃がいくら入るのか、ということのみです。

 

例えば、4000万で新築マンションを買って、仮に10年後に転勤になり、売却するとした場合

市況にもよりますが、仮定として 3500〜3600万で売れるという予測が立ちます(地域の市況にもよりますので、あくまでも一般論です)。

 

対して、貸したマンションは、不動産投資物件として個人投資が買いますので、投資と収入の関係=利回りで、買う買わないが決まっていきます。

通常は、8〜10%の利回りが一般的です。

 

実際の計算では、この事例の場合、4000万の新築マンションのある地域の家賃相場は20万前後ほどと推測されますので、計算は次のようになります。

仮に家賃20万とすると、この物件の家賃収入は年間で240万円になります。

利回り8~10%となると、このマンションの売れる価格は、2400万〜3000万となるのです。

比較すると賃借人付収益物件として、売却した場合、500万~1000万安くなるということです。

これは、マンションの売却としては、失敗になってしまいます。

 

マンション売却の失敗|借人が退室したら、売れば良いのでは?

賃貸借契約書では、法律に沿って借りた側の権利(賃借人の権利が上)が守られるように、記載されています。

契約の途中で退去して貰うのは、実際には、ほとんど出来ません。

例えば、「持ち主がローン残債が厳しいので退去して欲しいという」という理由であっても、難しいのです。

弁護士の見解でもそうです

また仮に賃借人の同意が得られたとしても、賃借人の転居に伴う費用(引越と次の住まいにかかる費用)は、貸主が負担することになりますので、この負担もまた小さくはありません。

 

 

スポンサーリンク

マンション売却の失敗|貸したことがバレると金融機関から残債の完済請求という失敗

そもそも、自分が住むためのマンションとして、低金利で住宅ローンを受けています。

貸すための不動産は、住宅ローンではなく、不動産投資ローンとなり、金利は数倍に上がります。

 

もし、貸してしまったマンションに住宅ローンの残債がある場合、金融機関から、完済請求を受ける可能性があります。

金融機関に、マンションを貸してることが知られないように、郵便局の転送を行う方がいますが、それは一時しのぎです。

数年後に、金融機関からの何かのお知らせが郵送された時に、宛先人が住んでいないということで、金融機関に郵送が戻り、バレてしまうのです。

その結果、金融機関に住宅ローンを利用した物件を賃貸物件として貸していることが知られ、ローンの契約違反をしているとして完済請求を受けます。

こうなると、相場より安くても仕方がないので、安い価格で早く売却するしかなくなります。

マンション売却としては、安い価格でも売却するしかない失敗になってしまいます。

今でも時々、住宅ローンを悪用して投資物件を購入するという事案がニュースになることがあります。

悪質な場合は、詐欺として扱われ、逮捕された事例も起きています。

とんでもない失敗です。

 

スポンサーリンク

マンション売却の失敗|いずれ売却した時には税金がかかります

マンションを貸した場合、居住用物件ではなく、賃借人付収益物件=不動産投資物件になると解説しました。

その影響は、売却時の譲渡所得の課税計算する際にもあります。

 

居住している場合なら、マイホーム特例で、売却時の譲渡所得税はかからないことがほとんどだが、貸してる場合には特例は該当しない

居住用物件の場合、マイホームとして住んでいる場合、売却時の譲渡所得の計算では3000万円まで非課税になります。

マンションを貸している場合は、この軽減措置を受ける事が出来なくなります。

 

実際の計算では、減価償却も加味され、買ってから何年後に貸したのか等によって、計算する数字が変わりますので、ここでは詳細は省略します。

大枠の考え方の理解をして頂ければと思います。

自分が居住のために購入した物件であっても、売却するときには人に貸している状態であれば、税制上はアパートなどと同じ計算になるということです。

 

仮に、不動産投資物件として、居住用不動産とそれほど違わない価格で売れることが出来たとすれば、嬉しいことではあります。

しかし、3000万控除が適用されませんので、譲渡所得の税金を払わなければならなくなる可能性があるということです。

 

 

スポンサーリンク

マンション売却が失敗か成功は売り出し3週間で決まる

マンション

 

物件情報が新しいうちは、情報が集まりやすいのです。

物件情報が、新しい最初の3週間という最も集まりやすい時に、万が一、問い合わせ数が少ないとするなら、この先の売却は失敗する可能性が高いということです。

世の中の変化や、物件価格の変化等の要素が予想外に起きれば、別です。

しかしそうでなければ、発売開始から時間が経過していくと、問い合わせの件数は激減します。

 

マンション売却失敗|問合せ数は「3~4週間ごとに半減する」を繰り返す

このことを、論理的にデータに基づいて、理解している会社や担当者はあまり多くはありません。

筆者のこれまでの新築マンション販売と中古マンション販売の経験とデータから、問合せ数は、3~4週間ごとに半減していくことが分かっています。

なぜなら、その間に新しい物件が生まれてくるからです。

 

例えば、最初の3週間で5件の反響(問合せ)があった場合、次の3週間は2~3件に減少し、その先は1件に減少します。

ということは、最初の5件の反響(問合せ)があった場合、3ヶ月後には、月1件の反響しか来ないということです。

 

マンションが売れるのには平均5件の案内がなければ失敗の可能性

もちろんケースバイケースであり、状況によって偏りがあります。

しかし、概ね1つの不動産の売却が完了するには、5件の内見が必要となります。

1件の物件内見のためには、平均5件の問い合わせが必要です。

ということは、あくまでも平均値ですが、25件の問合せがなければ、売れないということです。

 

月に1件しか問合せがなければ、2年かかるという計算になります。

この売却期間を短くするのが、価格戦略と広告戦略です。

ここの状況把握を甘く考えると、売却は失敗してしまいます。

 

問合せ数を増やすには需要(購入者ニーズ)を考慮し商品性を変更するべき

価格戦略と広告戦略で、問合せ数を増やします。

問い合わせがないということは、マンションの立っているエリアでの需要(購入者ニーズ)とのバランスが取れていないということです。

 

価格のバランスが取れていない

まずここを理解してください。

そのエリアで今中古マンションを購入しようとする人から見て、

・他の物件よりも高いのかもしれないです。

・価格が高すぎて他の物件と比べる以前で検索されていないのかもしれません。

・1年間に売れる需要数は、エリアによって毎年ほぼ決まっていますが、それを超える数が売り出されているのかもしれない

現在、どの状況にあるのかを確認する必要があります。

 

そして何の理由が原因であっても、マンション売却を成功させようと考えるなら、価格と写真などを変更することで、違う商品性で広告をし直す必要があります。

 

 

スポンサーリンク

まとめ

新築マンション購入時には、新築マンションの販売会社担当から、転勤のときには貸すという方法がありますと聞かされると思います。

筆者も新築マンションを営業マンとして販売していた時期がありますので、そのトークを使っていました。

だから、貸しやすい立地の物件を購入すべきです、と言われたと思います。

 

その説明には、間違いは無いのですが、貸した場合のリスクまで話しているマンションメーカーの営業はいません。

しかし、以上解説してきましたように、実際にはいくつものリスクがあります。

当然、次の転居先で不動産購入をする場合は、現金購入をするか、貸しているマンションの残債を完済しなければ、次の物件に住宅ローンを利用することも出来ないのです。

想定の転居により、貸すか売るかを迷ったときには、リスクまで含めてよく検討された方が良いです。

 

 

関連記事一覧

  1. 不動産売却のヒント・知識
  2. マンション売却のポイント
  3. マンション買取の相場価格と手続きの流れ
  4. マンション売るならタイミング|高く売る方法
  5. マンション売却で相場より高く売却|築年数の相場
  6. マンション売却の流れ|ローン残高が残っている場合の具体的手順
  7. マンション売却の失敗|貸して失敗・売り出して失敗(当記事)
  8. マンション売却のタイミング|注意点は世の中の景気と需給バランス
  9. マンションを高く売るには戦略が大事|会社社長が解説
タイトルとURLをコピーしました