マンション売却の失敗談|一旦貸すと後で売れなくなる

2020年6月21日

せっかく買ったマンション。

転勤等の事情から住めなくなったときなど、いつから売却するか貸すかを失敗しないようにと迷うと思います。

そんな時、「一先ず貸す」という選択は危険です。

 

一先ず貸すと失敗します。

  1. マンションを貸すと、数年後に売りたいときに売れなくなります
  2. リスク|金融機関に知られたとき、残債の完済請求されるかもしれません
  3. マンションを貸すと、売却時にマイホーム特例を受けられません

 

転勤等の場合、急なことでじっくり考えることが出来ずに、一先ず貸すという選択をされる方が多いです。

しかし、実はかなり高いリスクがあります。

リスクを考慮した上での貸すという選択でなければ、後に大きな後悔をすることになります。

30年の業界経験から解説していきます。

 

 

 

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マンション売却の失敗談|一旦貸すと後で売れなくなる

マンションが売れなくて困っている
マンションが売れなくて

 

結論を言えば、再度住む予定がある程度決まっていないのであれば、売却するタイミング・時期は、「今すぐ」のほうが良いです。

 

では、なぜ先に伸ばすと良くないのかについて、解説します。

先に伸ばす方の多くが、とりあえず貸すという選択をしがちです。

一先ず貸すという選択をしてしまうと、「居住用物件」として売れなくなるということです。

 

 

賃貸にした物件は、自分の希望する売却時に売れなくなる

「賃借人付収益物(投資)件」として売却することは可能です。

何が違うかといいますと、居住用物件と賃借人付収益物件では、売れる価格も売れるスピードもまるで違います。

 

居住用物件は、文字のとおり、自分が居住するための物件です。

購入するときは、低金利で住宅ローンが使えます。

時々の市況による部分はありますが、マンション購入を検討する人の数は、非常に多いので、適正な価格であれば、普通に広告すると売却することが出来ます。

 

 

対して、マンションを貸している場合は、購入者は自分で住むことが出来ません。

ですので、賃借人付収益物件となります。

つまり不動産投資物件になるのです。

不動産投資物件を購入する人は、賃料収入が目的で購入されます。

 

 

 

貸したマンションは、収益物件となり、価格は安くなる

購入する人は、個人投資家がほとんどです。

個人投資家の関心は、物件の間取りや住まい勝手ではなく、投資と収入の関係(利回り)です。

 

 

 

例えば、4000万で新築マンションを買って、仮に10年後に転勤になり、売却するとした場合

市況にもよりますが、仮定として 3500〜3600万で売れるという予測が立ちます(地域の市況にもよりますので、あくまでも一般論です)。

 

対して、貸したマンションは、不動産投資物件として個人投資が買いますので、投資と収入の関係=利回りで、買う買わないが決まっていきます。

通常は、8〜10%の利回りが一般的です。

 

実際の計算では、この事例の場合、4000万の新築マンションのある地域の家賃相場は20万前後ほどと推測されますので計算は次のようになります。

仮に家賃20万とすると、この物件の家賃収入は年間で240万円になります。

利回り8~10%となると、このマンションの売れる価格は、2400万〜3000万となるのです。

比較すると賃借人付収益物件として、売却した場合、500万~1000万安くなるということです。

 

 

 

賃借人が退室したら、売れば良いのでは?

賃貸借契約書では、法律に沿って借りた側の権利が守られるように、記載されています。

 

契約の途中で退去して貰うのは、かなり難しいです。

例えば、「ローン残債が厳しいので退去して欲しいという」という理由であっても、難しいのです。

弁護士の見解でもそうです

また仮に賃借人の同意が得られたとしても、賃借人の転居に伴う費用(引越と次の住まいにかかる費用)は、貸主が負担することになりますので、この負担もまた小さくはありません。

 

 

マンション売却の失敗談|貸したことがバレると金融機関から残債の完済請求

もし住宅ローンの残債がある場合、金融機関から、完済請求を受ける可能性があります。

住宅ローンは自分が居住するためのローンであり、金利が非常に低く設定されています。

 

対して、不動産を貸している場合は、事業用のローンとなり、通常アパートローンなどと呼ばれ、最近は金利が低くなっています。

通常の住宅ローンと比べると、3~4倍高い金利設定になっている金融機関が多いです。

 

失敗談|銀行にバレたので安くてもいいから早く売りたい

ですので、もし金融機関に住宅ローンを利用した物件を賃貸物件として貸していることがばれると、契約違反をしているとして完済請求を受けるのです。

どうして、金融機関に貸していることが分かってしまうかといいますと、一番多いのは郵便物がきっかけになることが多いです。

 

金融機関では、数年ごとに、ローンの返済明細を郵送しています。

貸している場合、その郵送物が宛先不明で金融機関に戻ってしまいます。

 

 

郵送物が銀行に戻ってバレる

郵便局への転送届という方法はあります。

しかし、通常1年ですし、延長は可能ですが、それをずっと何度も繰り返すのは現実的ではありません。

 

郵便物が金融機関に戻ってしまった時点で、金融機関の調査が始まります。

今でも時々、住宅ローンを悪用して投資物件を購入するという事案がニュースになることがあります。

悪質な場合は、詐欺として扱われ、逮捕された事例も起きています。

 

 

 

マンション売却の失敗談|貸すと売却時にマイホーム特例を受ける事が出来ない

マンションを貸した場合、居住用物件ではなく、賃借人付収益物件=不動産投資物件になると解説しました。

その影響は、売却時の譲渡所得の課税計算する際にもあります。

 

マイホーム特例を受けると、売却時の譲渡所得税はかからないことがほとんど

居住用物件の場合、マイホームとして住んでいる場合、売却時の譲渡所得の計算では3000万円まで非課税になります。

マンションを貸している場合は、この軽減措置を受ける事が出来なくなります。

 

実際の計算では、減価償却も加味され、買ってから何年後に貸したのか等によって、計算する数字が変わりますので、ここでは詳細は省略します。

大枠の考え方の理解をして頂ければと思います。

自分が居住のために購入した物件であっても、売却するときには人に貸している状態であれば、税制上はアパートなどと同じ計算になるということです。

 

仮に、不動産投資物件として、居住用不動産とそれほど違わない価格で売れることが出来たとすれば、嬉しいことではあります。

しかし、3000万控除が適用されませんので、譲渡所得の税金を払わなければならなくなる可能性があるということです。

 

 

まとめ

新築マンション購入時には、新築マンションの販売会社担当から、転勤のときには貸すという方法がありますと聞かされると思います。

筆者も新築マンションを営業マンとして販売していた時期がありますので、そのトークを使っていました。

だから、貸しやすい立地の物件を購入すべきです、と言われたと思います。

 

その説明には、間違いは無いのですが、貸した場合のリスクまで話しているマンションメーカーの営業はいません。

しかし、以上解説してきましたように、実際にはいくつものリスクがあります。

当然、次の転居先で不動産購入をする場合は、現金購入をするか、貸しているマンションの残債を完済しなければ、次の物件に住宅ローンを利用することも出来ないのです。

想定の転居により、貸すか売るかを迷ったときには、リスクまで含めてよく検討された方が良いです。

 

ここまで読んで下さいましてありがとうございます。