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不動産の相続は早めに売却しないと争族に発展|評価額と実勢価格の違い

平成27年に施行された相続税の改正が、未だ記憶に新しい。

基礎控除が引き下げ(5,000万円から3,000万。法定相続人一人当たり1,000万円から600万円)られた。

その他にも、税率構造の見直し、未成年者・障害者控除の見直し、などがあるが、一番影響が有るのは、基礎控除の変更です。

その変更によって、課税の対象になる人は、確実に増えている。

 

本日は、そんな状況の中で、不動産を含んだ相続の場合について解説しておきたい。

筆者は、現役の不動産会社社長です。

相続が、後に争族に発展する可能性についてです。

 

 

不動産がらみの相続は早めに売却しないと争族に発展する

相続 争族
相続 争族

親が亡くなり、相続が発生したときに、遺族は遺産について、最初に考えることは、相続税が課税される可能性があるかどうかです。

 

多くの場合、弁護士か司法書士に依頼し、遺産分割協議書を作成し、法定相続に則り相続の内容を決めていきます。

相続財産と言われるモノは、たくさんあります。

しかし、ほとんどは、明確に金額が特定出来るモノです。

 

その中で、不動産の場合は、そうではありません。

売却活動をして、売れたときに金額が確定するからです。

 

しかし、すぐに親の残した不動産を売却することは、しない場合がほとんどです。

親のどちらが残って家に住む場合もあります。

あるいは、今回の相続が、子供たちだけによるモノであっても、親の残した不動産をすぐに売却するケースは、少数派です。

 

しかし、筆者は、出来れば早く売却されることをおすすめします。

相続の対象である不動産の価格が変動するから

それは、不動産の価格というのは、売却したときに、確定するのであって、その前の相続開始の時点では価格が特定出来ないからです。

 

多くの場合、相続時の計算方法として、土地は路線価方式で計算することが多いです。

建物は減価償却で計算しますが、相続の場合の建物は、既に十分劣化しており、評価がつきませんので、ほぼ心配はありません。

 

問題は、土地です。

土地は、路線価で計算しますので、実勢価格との乖離がある場合があります。

売れてみないと土地の価格は確定しないからです。

 

しかし、相続手続きを進めるために、路線価で計算し、概算でいくらいくらの価値があると決めます。

この価格が変動するという土地を、誰かが相続すると決めていくところに、後日の争族の火種が残ります。

 

遺産分割協議で、不動産の評価額で計算し、数年後に売却すると争族に発展するかも

路線価という評価額で計算し、資産の分割を決めた後の数年後に、売却した場合、もし土地価格が上昇していて、予定価格よりも高く売れたときに問題が発生します。

その土地を相続したのは、誰かということですね。

 

土地を相続しなかった人からすると、予定価格よりも安い価格で売却された場合は問題が起きません。

しかし、予定より高く売れたとなれば、話は別になります。

「高く売れた分を分けなさい」となるケースが多いです。

 

何か、社会の変化があり、土地の実勢価格が高くなることは、十分にあり得ます。

「高く売れた分を分けないのは不公平だ」

「高く売れたのは、たまたまだ。安くしか売れなかったかも知れない」

などと、争族に発展する可能性があるのです。

 

では、相続人全員の共有にすれば良いじゃ無いか、という考えになります。

筆者も、不動産会社の立場からも、その方法をおすすめします。

ただし、それでも売却は早めにした方がいい。

 

相続人の死亡

親の残した不動産を、兄弟数人で相続をしたケースでも、不動産の売却は早く進める方が安心できます。

 

数年もすると、不動産売却の話題も薄らいでしまいます。

それから、10年20年はあっという間に、過ぎてしまいます。

兄弟が死亡するケースが出てきます。

 

すると、無くなった方の相続分は、その子供・あるいは更にその下の子供へと、受け継がれていきます。

代襲相続といいます。

ところが、行方が分からないというケースがあります。

あるいは、外国に行って、どこにいるかも分からない、なんてケースも出てきます。

 

一般個人の調査力では、もはや無理な領域です。

弁護士か司法書士に依頼して、お金と時間をかけて調査してもらうしかありません。

 

相続時の不動産売却のまとめ

筆者のアドバイスとしては、相続の哀しみから一段落したら、早めに売却を進める方が、安心できるということです。

数年後に売却をして、予定価格以外で売れた場合には、高くても低くても、争族の問題になる可能性があります。

 

代襲相続人の段階になれば、行方が分からないということも、よくあることです。

時間と経費がかかっていきます。

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