不動産売却後の住替え｜中古マンションの探し方・選び方のポイント｜
不動産を売却した後、次の住まいの選択肢は、賃貸住宅・中古マンション・新築マンション、
あるいは一戸建てへの住み替えを検討されます。
この記事では、「中古マンション」にフォーカスして、「探し方・選び方」について、解説し
ていきます。
不動産売却後の住替え｜中古マンションの探し方のポイント
１０年以上前は、中古マンションの情報は、不動産会社に尋ねるか新聞やポストに投函されたチラシでしか知ることができませんでした。
しかし、いまではインターネットの環境が非常に良くなりました。
ユーザーもパソコンだけではなくスマホやタブレットで、快適に調べられるようになった事で、中古マンションの探し方は大きく変化しました。
２０１９年現在においては、ネット経由で調べる方が９０％程にまで増加しています。
ネット経由
不動産仲介会社が直接運営しているサイトではなく、リクルートをはじめとする会社が運営するポータルサイトが主流です。
各不動産会社のサイトでは、当然自社扱い物件しか掲載されていません。
ユーザーはスーモのような不動産のポータルサイト、マンション情報のを収集する人がほとんどになっています。
ただ、いずれのポータルサイトも各不動産会社が広告掲載の契約をしてマンション情報を掲載しています。
どのポータルサイトにも掲載されているマンション情報もありますし、会社によって、各ポータルサイトから選択して広告掲載をしている状況です。
探し方のポイントは、検討条件を入れて探していくわけです。
しかし、たくさん情報を見ていくうちに、本来の検討条件ではない部分に目が行ってしまい、全く条件と違う物件を熱心に見ていたりという「目移り現象が起きます」ので、注意して下さい。
スーモ
リクルートが運営している不動産サイトです。
不動産会社の立場からしますと、広告掲載料は一番高いのですが、やはりテレビ等への広告量が多く、ユーザーへ対しての認知度も一番高いと感じます。
結果的に、問合せ数も一番多いサイトです。
スーモは、居住用物件に特化しており、不動産投資物件の掲載はありません。
日本全国の不動産仲介会社の利用率が高いサイトです。
at home
at homeは、スーモに次いで問合せが多く、ユーザーの認知度が高いサイトです。
多くの不動産会社が、利用しているのが、スーモとアットホームです。
HOME’S
関東・関西での認知度は高いのですが、地方都市においては顧客の認知度は、SUUMOとアット
ホームから大きく差があります。
また参画している会社数はやや少なめです。
それ以外のサイト
上記の３社以外には、オウチーノやHOME4U、ホームメイトなどの他にも、ヤフーやgooなどの総合ポータルサイトの不動広告としての掲載情報もあります。
ただエリアによって参加している不動産仲介会社の数に偏りが、情報の網羅性は高くありません。
上記の３サイトをチェックしておくことで、物件情報の多くは見ることができます。
不動産仲介会社経由
現在では少数になっていますが、不動産会社経由で情報を得る方法もあります。
不動産仲介会社に行ったら、何か良い物件に当たるかもしれない、というボンヤリしたイメージではなく条件を具体的にしておかないと、時間だけ浪費してしまいます。
ですので、
住みたいのはどのエリアで
予算は上限いくらいくらまで
面積は〇〇㎡位・・・
一番妥協したくないのは、何と何です。
となっているとスピーディに検討できます。
中古マンション探しは、スピードが大事です。
検討しているうちに売れてしまうことなんて、しょっちゅうです。
なんとか１日でも早く物件情報を手に入れて、検討時間を作って下さい。
その為には、検討したい物件の条件を絞り込んでおくことです。
物件見学をたくさん見ることが検討だと誤解しているお客さんが時々いますが、それは間違いです。
例えば、物件の写真のイメージが良いので、動物の毛のアレルギーがあるお客さんがいました、ペット不可のマンションが良いと思っているのに、キレイな写真の営業で、見てみたいといいました。
そこで筆者が言ったのは、
お客様はアレルギーがあるから、マンションＯＫの物件以外を検討していましたね。
今回見たいと仰るそのマンションを案内することは可能です。
しかし、その物件を案内する事は可能ですが、もし物件が非常に気に入ったとして、その場合
ペットＯＫのマンションでも購入しますか
と聞きましたら、答えはＮＯでした。
これは「見てみたいだけ症候群」なんです。
購入検討にはならないのです。
希望エリアの不動産仲介会社に問合せる
住みたいと思っているエリアにある地元会社に問い合わせる。
大手不動産会社や不動産ネットワーク（センチュリー21などの）では扱っていない情報に巡り会える可能性が僅かながらにあります。
希望条件を伝え条件合致物件を紹介して貰う
過去に売却などで取引のあった不動産仲介会社に紹介して貰う方法です。
売買物件の情報は、売主から売却依頼を受けた後、原則として7日以内にレインズへ登録する義務あります。
ただ６日間は、情報が登録されていていない可能性があります。
事前に希望条件を詳しく伝え、条件合致物件があったら、知らせてもらうことが出来ます。
すると、広告掲載直前の情報を入手できる可能性があります。
メール登録で新着情報を貰う
同様に、メールアドレスと希望条件を登録しておくことで、自動的に新着の物件情報の知らせを受け取ることも可能です。
ただこの方法は、筆者の会社では行っていますが、対応していない会社もあります。
ですので、事前に確認しておく必要があります。
この登録をしておくと、希望に合う条件の物件をその会社が売主から売却依頼を受けた直後に、知らせが来ますので、世の中に公開される前の情報を知ることができますので、非常におすすめです。
不動産売却後の住替え｜中古マンションの選び方のポイント
まず賃貸マンションの部屋を借りる選び方と中古マンションを購入するための選び方は、まるで違うということを理解していく必要があります。
賃貸マンションの部屋を借りる選び方は、広告などにあるように、まさに「部屋探し」という視点です。間取りが最重要なのです。
反対に、中古マンションを購入するための選び方は、「資産を買う」という視点を持っておかないと、のちに後悔することがあります。
自分で住むためのマンションでありましても、所有権を持ってお金を払うわけですから、それは｢資産｣なのです。
資産を持つ上で重要なポイントはいくつかありますが、間取りの重要度は決して高くないことに注意して下さい。
立地
立地のポイントはいくつかありますが、次に紹介するものが一般的な重要ポイントです。
この他には、会社までの距離であったり、実家までの距離を考慮することが条件と考える顧客もいます。
交通利便
地域性がありますが、関東では交通機関の駅から徒歩１０分以内の物件は、資産価値が下がりにくいです。
筆者の住む北海道札幌市では、冬の路面凍結などの地域性があるため、資産性の観点から見ますと地下鉄駅から５分以内が資産性から見るポイントです。
ＪＲ駅については、駅の利便性が下がりますので、同じく徒歩５分以内だとしても、評価はかなり低くなってしまいます。
周辺生活利便
買い物を中心とする商業利便のことです。
具体的にはショッピングセンター／スーパー／コンビニなどです。
ただ、商業利便の場合は、目の前にあるなどの近すぎる環境ということになるとマイナスになる場合もあります。
遅い時間まで人が集まることからの騒音もありますし、車の往来が激しいなどの交通安全の心配もできます。
ですので、徒歩数分という距離感にある場合なら、道路一本ズレているなどのクッションになる区画があると良いです。
学校病院など
ファミリーや高齢者世帯では必須になりますし、子どものいない世帯では、不要になる要素です。
これは顧客の家族構成によって、必要度合いが異なります。
ただ、将来の再販性を考慮すると、近い方が将来必要無くなった場合の想定をすると、ご自身が子どものいない世帯であっても将来のプラス評価になります。
収益性
収益性とは、将来不要になった場合の再販性に関してのことです。
購入に際して投資した金額と将来売却時の回収を考えた場合の差が少ない方が収益性が高いと言えます。
駅に近いことと、都心部に近いことが、どの都道府県にある物件でも共通のポイントです。
反面、都市部に近いということは学校病院は周辺にない可能性がありますし、周辺生活の買い物便についても、コンビニは近いがスパーは遠いといった立地の可能性があります。
但し、収益性という視点では、駅近くであることと、都心部に近いことは、立地に関しては最も強い要素になります。
築年数
マンションを償却資産と考えた場合に、減価償却は事業用（貸している状況）の場合、償却期間は３３年と見ます。
非事業用（居住用）の場合ですと、償却年数は事業用の１．５倍、つまり７０年と計算するのです。
しかし実際の評価の下落は、新築時から築１４〜１５年までは急落していき、その後は３５年位までの間は、ほぼ横ばいに近いほどのなだらかな劣化をしていきます。
ですので、築１５年の物件も２０年の物件も評価はほとんど変わりません。
但し、実際には市場の状況（需要と供給のバランス）の要素が加わります。
良い立地であればあるほど、もし条件を比べられる中古物件が少なければ、新築時と変わらない価格で無ければ購入出来ない可能性もあります。
築浅
特に１０年位までの間は、個人差（個体差）はあると思いますが、一般的には劣化部分は少ないと想定されます。
実際の室内や設備の劣化も一般的には非常に少なく、価格は高めになります。
１０年を超えてくると、価格は下がってきますので、築１０年から１５年年の物件は、狙い目ということになります。
築15年以上
築１５年以上になりますと、価格は横ばいになっていきます。
その理由の一つは所有者によるメンテナンスやリフォームを行う方が増えてきます。内装や設備の老朽化が始まってくる年代です。
マンションの内部の状態は、住んでいる家族数やペット／煙草によって、キズ汚れの個体差が非常に大きくなります。
内装工事が必要かどうかがポイントなります。
管理状態
昔から、マンションは管理が大事と言われます。
管理組合や管理員の性格等によっても、影響される部分です。
共用部
共用部はキレイに片付いているのかがポイントです。
共用部が居住者によって私物化されている物件もあります。
入居後のトラブルなどの原因の種になりかねないので、要チェックですね。
外壁
目視の状況で十分ですので、目立った亀裂やタイルが剥がれて放置されていないかなどは、軽く見ておくべきです。
管理会社によっては、過分に修繕を行っているケースもありますが、外観の劣化や傷みが数多くあるようでは、管理組合と管理会社の関係性が上手くいっていない可能性もあります。
室内状況
いよいよ専有部分、部屋の中です。あなたが一番気になる部分かもしれません。
基本的に、築年数に比例した劣化状態にあるはずです。
間取りの形というよりもリフォームの必要度があるかどうかの視点を持って下さい。
内装状態
築年数１５年を超えていると、床がジュウタンの場合なら、交換したいレベルかもしれません。
前居住者の方が煙草を吸っていたり、ペットがいたりすると壁の汚れ痛みもある可能性があります。
リフォームの必要があるかどうかの視点で見て下さい。
数年後でも良さそうなのか、今回購入に合わせて張替をした方が良いのかです。
設備の状態
ボイラーの調子が気になりますね。
１５年を超えていると前の方が修理や交換をしているかもしれません。
そこを聞いておきたいですね。設備関係は、気になれば、全部交換したくなると思いますが、
全部を交換すればかなりの金額になります。
予算と相談をして考える必要があります。
リフォームのしやすさ
壁構造
間取りの中に、時々構造壁（コンクリート壁）が入っている場合があります。
その場合は、その壁は構造上必要ですので、壁を抜いて広くするなどできませんので、その部分のチェックが必要です。
築２０年以内くらいの物件であれば、元の間取りのままで内装等のリフォームだけでいい可能性がありますが、もっと古いと設計が古く、部屋をつなげて広くしたいと考えたくなるかもしれません。
この辺りもチェックポイントです。
水廻り位置
地域によっては、床の仕上げが二重になっている（二重床）物件もあります。
二重床になっていますと、キッチンなどの水廻りをある程度変更が可能ですがが、床直貼り仕上げの場合は、できません。ここも注意ポイントです。
もちろん、間取りによっては、そんな必要がない可能性も十分にあります。
まとめ
不動産売却後の住替え先として、中古マンションを購入する際には｢価格｣も大事な要素になると思いますが、今回のポイントから｢価格｣については、外しています。
なぜならば、マンションの価格は時価だからです。築何年だから、買ったときよりも〇％下がるとは言えないものです。
比べるとするなら、あくまでも現在の中古マンション市況あるいは新築マンションと比べて、良い条件かどうか、という見方しかありません。
それが相場価格という見方になります。