不動産を購入するときには、登記費用がかかります。
新築住宅なのか中古住宅なのかで、その費用には違いがあります。
また、親等からの相続や、遺贈・贈与の際にも登記費用は発生します。
この記事では、登記の種類によって税率が違うことなども解説していきます。
よく言われる登記費用といいますのは、「登録免許税」と「司法書士報酬額」の合計額で出来ています。
司法書士報酬額は、司法書士によって自由に決められています。
ですので、同じ不動産についての登記費用の額は、司法書士によって多少の差が発生することもあります。
登録免許税について知る
結論：登録免許税は税金であり、何のための登記なのか、新築なのか中古なのかによって、税率が異なります。また、2020年3月31日まで、それぞれのカテゴリにおいて「軽減税率」が適用されます。
建物の種別により下記のように税率が定められています。
新築
・土地については、新築と中古の区分はありません。計算の基となるのは「固定資産税評価額」です。所有権移転に関する登録免許税の税率は原則2％。2020年3月31日までは1.5％が軽減税率として適用されます。
・建物は、完成した時点では固定資産税評価額が決定していませんので、「法務局認定価格」が計算の基となります。
・法務局認定価格は、各地域と建物の種類・構造により、基準表として定められています。
・新築の建物には新築マイホーム軽減特例の要件に該当すると、2020年3月31日まで軽減税率を受ける事が出来ます。
・新築建物の所有権保存登記の登録免許税の税率は原則0.4％です。新築マイホーム軽減特例を受けられると税率は0.15％となります。
・住宅ローンを借りる際には、抵当権設定の登記が行われます。原則は借りる額=債権金額が計算の基となります。登録免許税の税率は0.4％です。こちらも新築マイホーム軽減特例の対象になると0.1％が税率となります。
＊新築マイホーム軽減特例を受けられる要件
- 自分自身が住む居住用住宅であること
- 新築から１年以内に登記されたもの
- 投棄面積50m2以上
中古
・土地については、新築と同様です。区分がありません。原則の税率は2％です。2020年3月31にちまでは軽減税率が適用されます。1.5％になります。
・建物は、「固定資産税評価額」を計算の基として、登録免許税は2％で計算されます。
・建物は、中古マイホーム軽減特例を受けることができると、0.3％が適用されます。
・抵当権設定登記については、新築と中古の区分はありません。原則は0.4％、中古マイホーム軽減特例が受けられると0.1％が登録免許税の税率になります。
＊中古マイホーム軽減特例を受けられる要件
- 自分自身が住む居住用住宅であること
- 取得から１年以内に登記されたもの
- 投棄面積50m2以上
- マンションは築25年以内、木造なら築20年以内が対象。（もし年数を超えている場合であっても、耐震基準適合証明書が取得できるか、貴族鵜住宅売買歌詞保険に加入していると対象になる）
相続・贈与
・相続が発生した時の登記=相続登記については、固定資産税評価額が計算の基となり、登録免許税の税率は0.4％（2021年3月31日まで）。
・遺贈や贈与によって不動産を取得場合の登録免許税は、固定資産税評価額の2％が登録免許税となる。
こちらの記事も参考にご覧ください
・不動産売買の仲介手数料が高すぎるのでは？｜不動産会社社長が解説します
登録免許税・登記費用の計算方法
・登録免許税 = 固定資産税評価額 ✖️ 税率
固定資産税評価額とは、役所から発行されている納税通知書の最後のページに記されている「本年度価格」または「評価額」のことです。
「固定資産税課税標準額」ではありませんので、注意して下さい。
・登記費用は、登録免許税に「司法書士報酬額」を加えたものです。
・司法書士の手数料は、完全に自由化されています。ですので、登記を依頼する司法書士によって費用が異なるということが起きます。
登記の種類
先ず登記の種類について理解しておく必要があります。
登記には次の4つがある。
| 表題登記 | その場所にどんな建物（戸建・マンション）が存在するのかを登記する |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 新築の建物の一番最初の所有者の名前で、所有権の登記をする（誰が所有しているのか） |
| 所有権移転登記 | 中古建物や土地の所有権をAさんからBさんに、所有権の移動をする |
| 抵当権の設定登記 | 銀行から金銭を借りるときに、銀行の名前で抵当権の設定登記をする |
表題登記
表題登記は、土地家屋調査士が行います。
その他の三つの登記（所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権の設定登記）は、司法書士が行います。
実務的には、買主の指定する司法書士が行います。
抵当権設定登記については、金融機関が司法書士を指定するケースが多いので、その場合は、指定の司法書士に所有権の登記もしてもらいます。
表題登記は、建物が新築されたときに、その住所に、どんな構造で、どれだけの面積の建物が新築されたのかを登記します。
土地については、日本中のすべての土地が既に所有権の保存の登記までされていますので、新たに表題登記を行うということはありません。
また、戸建の場合で古くなった建物を解体し、土地だけとして売買するときには、建物を解体した後に「滅失登記」をする事になりますが、これも土地家屋調査士が行います。
所有権保存登記
建物が出来た後に、所有権の登記をします。
建物が完成しただけでは、それが誰のものなのかは、まだ公的には示されていません。
そのために、誰が所有しているのか、の登記をします。
それが所有権保存登記です。
先に書きましたが、土地については、日本中すべての土地には、所有者が明記されていますので、所有権保存登記があるのは、建物だけです。
所有権移転登記
中古物件の売買に関する登記は、所有権移転登記だけです。
原則、中古物件だけのものです。
但し、新築マンションの場合に、再開発事業等で、一度１棟まとめて所有権保存登記を行う場合があります。
その場合、新しい所有者であっても、所有権移転の登記をする事になります。