不動産会社に売却依頼をして、数件の見学があったのち、条件合意もできたので売買契約の手続きへと無事にすすんでいきそうです。
さて、ここで、不動産会社への仲介手数料は売主と買主はいつ払うのだろうと、気になるのではないですか。
実は、不動産の売却依頼をお願いした媒介契約書に、署名捺印した時に、書類で説明を受けています。
しかし、忘れている売主さんが多いです。
不動産の仲介手数料は、売買契約が成約となった時点で、支払い義務が発生します。
ですので、売主と買主は同時期に支払い義務が発生します。
現役の不動産会社社長が解説しています。
不動産の仲介手数料は、売主と買主は原則は売買契約が成立した時に支払うもの
不動産売買の仲介手数料はいつ払うのか。
不動産会社が売主さんから受け取る「仲介手数料」は成約報酬です。
不動産会社の仲介により成約した時に、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。
売主と買主は、不動産の売買契約が成約したことに対して、仲介手数料を支払うことになります。
では、「売買契約成約」とは、どの時点を指すのかいいますと、「売買契約」が成立した時と規定されています。
売却依頼を受けた時の媒介契約の時ではありませんし、不動産の引き渡しが完了した時でもありません。
これは、不動産の売却依頼をした時に、不動産会社から交付された媒介契約書に記載されています。
実態としては、売買契約成立時に50％、引き渡し完了と同時に50％という会社が比較的多いです。
しかし、不動産売買契約時に、仲介手数料を全額受領という会社も存在します。
決済引渡時に全額をいただく会社もあり、いずれも法律違反ではありません。
50％ずつ受け取る会社が多いのは、国土交通省が50％ずつという方法を推奨しているからです。
あくまでも推奨です。
法律上は、売買契約成立時だが、可能であれば、50％ずつが望ましいとしているわけです。
時々、誤解をされているお客さんが、Yahoo!知恵袋等に相談質問をあげているのを見かける時があります。
不動産の売買契約が完了したら、不動産会社から、仲介手数料を請求されました。引き渡しが終わっていないのに、支払うべきですか？
などという誤解もあります。
回答としては、その不動産会社は、特に間違えたことはしていません。
法律的には、不動産会社の主張が正しいとされています。
売主さんであれば、売却依頼の契約＝媒介契約締結の時に、説明を受けています。
また買主さんであれば、売買契約の直前に「契約の案内」を確認した時に、準備するものとして「手付金」「仲介手数料の全額或いは半金」「契約印」「権利証（あるいは登記識別情報）」の説明を聞くはずです。
売買契約が何らかの理由で、解約となった場合の不動産仲介手数料の扱いはどうなるのか
では、不動産の売買契約が何らかの理由で解約となった時に、仲介手数料の扱いがどうなるのか、について解説します。
仲介手数料は、成約報酬です。
売買契約の締結が成立した時に、仲介手数料を支払う条件は、成就しています。
つまり、契約締結をした時点の支払いをする条件が満たされています。
ですので、不動産会社から仲介手数料を請求された場合は、支払い義務が生じます。
引き渡しが完了するときではありません。
不動産売買契約が成立したのちに、売主さんか買主さんのどちらかの意向で契約を解除するとなる場合が、これにあたります。
この場合、契約が解除となりましても、仲介手数料の支払い義務は存在しています。
また、買主さんの住宅ローンの本申し込みが否決された場合は、白紙解約です。
この場合は、仲介による契約がなかったものとして扱われます。
この時点でもしも支払い済みの仲介手数料がある場合は、返金されます。
以上、2つの事例は、似ているように感じるかもしれませんので、再度解説します。
これは「契約解除と白紙解約」の違いにあります。
住宅ローンについて、予定通りの結果が得られない場合というのは、白紙解約です。
白紙解約とは、読んで字の通り、白紙となり、なかったものとして扱います。
ですので、売買契約自体がなかったものになるわけです。
対して、契約解除というのは、契約が成立している状態の中で、買主か売主の意向による解除ですので、どちらか違約のある方に違約金の支払いが発生します。
例えば、売買契約から始まり、買主売主それぞれの手順がこなされていく中で、決済引き渡しを目前にした時点だと仮定します。
この時点で、買主売主どちらかの事情により、「契約をやめたい」という状況が発生してしまった時、相手方に契約をやめたい旨を申し入れている状態が違約（つまり契約違反）ということです。
この場合、不動産売買契約自体はなくなるわけではないのです。
ですから、契約解除に向けた手続きの一つとして、違約金の請求となるのです。
不動産の仲介手数料の支払い義務は、先にも解説しました通り、不動産売買契約の成立により、発生します。
ですので、住宅ローンの白紙解約は、請求されません。
しかし買主売主、どちらの都合による契約解除の場合は、仲介手数料の支払い義務は消えません。
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