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不動産売買の仲介手数料が高すぎのではないか?!

筆者は不動産業界30年、現在不動産会社を経営しています。

その経験から解説します。

不動産売買の仲介手数料が高すぎるのでは無いか?やることは同じでは無いか。

こんな声を聞いたことがあります。

不動産売買仲介会社では、宅建業法に則って、売主さんと買主さんの

売買取引を安全に行い、法律に則って売買契約が成立したことに対する

成功報酬額として、売主さんと買主さんから仲介手数料を受け取っています。

 

売買価格が高くなると、仲介手数料も高い金額になります。

その事に対する声として、前述のように感じられる方もいらっしゃるなので、

筆者のこれまでの経験を通して解説します。

 

 

不動産売買の仲介手数料が法律で決まっているのは上限!?

仲介手数料
仲介手数料

 

結論から言いますと、仲介会社は売買取引が安全に完了することに対する

「取引保証」をおわされているから、高い金額になっているのです。

そして、上限が法律で決まっていますが、上限の額を提示されることが一般的です。

 

何かのミスやトラブルが発生したときにでも無事に売買取引を完了させる

役割をになっています。

取引される物件価格が高くなれば、取引保証のリスク・責任は大きくなります。

そのトラブルやミスに対処するための金銭も高くなります。

 

ですから、宅建業法で売買される物件の金額(取引額)によって

宅建業者(不動産会社)が受け取ることが出来る仲介手数料(報酬額)が

定められているのです。

 

売主さん買主さんから見ると、やることは同じに見えるかもしれませんが、

詳細については、異なる部分がありますし、何より責任が重くなることと

比例して報酬額が高くなるということです。

 

 

仲介手数料の金額の理由となる具体例

理由がある

 

例えば、仮に買い主と売り主が知り合いである場合など、不動産会社に支払う

仲介手数料が勿体ないから、間に不動産会社入れないで売買契約をする場合を

想像してみて下さい。

 

不動産会社を仲介に入れないで、買主さんと売主さんとで、売買契約書を作成

して、売買取引を行うこと自体は、可能です。

違法ではありません。

売買契約書の雛形は、ネットで検索すれば見つかると思います。

 

その取引が後日トラブルに発展したときにどうなるでしょう。

聞いている聞いていない、そんな法律上の制限のある物件だとは知らなかった、

、、などなど起きることが予想されます。

 

どう解決するでしょうか。

最終的には、知人同士の計画であっても、裁判になり和解金の話へと

進むかもしれません。

 

その売買取引が300万円の物件と3,000万円の物件ならどうでしょう。

和解金は同じ金額になるでしょうか。

 

仲介業者が間に入った場合に、支払う仲介料は、この場合だと、300万円の

物件では14万円(税抜き)、3,000万円の物件では96万円(税抜き)になります。

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責任とは、取引される物件の金額の大きさに比例します。

高額な物件の方がその責任は当然にして大きくなるはずです。

 

不動産会社社長という立場からの個人的意見としては、責任の大きさ

という意味では、高価格の物件は、もしも万が一のことを考えると、

割に合わないと考えています。

 

売主さんと買主さんにとっては、3,000万円でそれぞれ96万円の仲介手数料を

払うので、ずいぶん高いと感じているのかもしれません。

リスクを考える立場としては、96万では安くて何か発生したら不足する

かもしれないと感じています。

あくまでも、立場から考えた個人的意見です。

 

不動産売買に関する仲介手数料の計算式

予算

参考までに、定められている仲介手数料の上限額は以下の通りです。

取引額報酬額(税抜き)
取引額200万円以下の金額取引額の5%以内
取引額200万円超400万円以下の金額取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内

例)売買価格が3,000万円の不動産取引の場合

・200万円以下の部分・・・・・・200万円×5%=10万円・・・a

・200万円超400万円以下の部分・・200万円×4%=8万円・・・b

・400万円腸の部分・・・・・・・2600万円×3%=78万円・・c

合計すると、a+b+c=96万円となります。

*一般的には、3,000万円×3%+6万円=96万円という速算式で

計算することが多いです。(この+6万円は上記3つに分けた計算式との調整額です)

 

不動産売却:仲介手数料はいつ支払うのか

法律で定められているのは、上限価格です。

上限価格なのだからということで、手数料の値引きを希望される方

もいらっしゃいます。

それは原則可能です。

 

ただ、前述しましたように手数料は、仲介会社の取引に関する責任の額

と言い換えることも出来るわけです。

ですので、それを値引きして貰った場合、取引完了後に何らかのミスや

トラブルが起きてしまった場合、不動産会社に対する責任追及はしにくいに事になるでしょう。

 

また本来、宅建業者から値引きの話をすることは誘引好意として宅建業法

で禁止されています。

ですので、手数料半額や無料をセールポイントにしている会社に対しては、

責任ある売買取引をしてくれるのか、注意が必要です。

 

不動産売買で仲介料以外の手数料はあるのか

手数料

 

不動産会社が受け取ることが出来る報酬額は、原則宅建業法で決められて

いる仲介手数料だけです。

 

ただし、上記の計算式以外に遠隔地の古家などのケースで通常と比べて

現地調査などの費用が発生し、通常の仲介手数料では、コスト高になって

しまう場合がありますので、「低廉空き家等の売買に関する特例」が定められています。

上記の計算式で算出した金額と合計して、上限18万円(税抜き)が定められています。

 

他に事前に買主さんの了解をもらっている場合では、「事務手数料」を

受け取るという会社はあります。

また売主さんから、現地への看板設置やチラシなどの印刷物等を実行

してもらう希望をした場合は、売買取引の成立とは関係なく、費用の

請求を受ける可能性があります。

それは合法です。

 

不動産会社の仲介手数料以外では、売主さんの場合では、次のような費用が

場合によって必要となります。

・登記の表示の変更

・ローンの抵当権抹消費用

・測量費用(境界石があっても境界点が不明であれば必要です)

・建物解体費用(交渉条件の一つですが、一般的には売主負担の場合が多いです)

 

買主さんの場合

・ローン抵当権設定費用

・銀行事務手数料

・火災保険料

・保証料(保証会社へ支払う)

 

ケースによっては、必要にならない場合もありますので、不動産会社に確認をしてください

 

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